Vendere o affittare Milano: rendimento netto e fiscalità

In 30 secondi

• Milano (lug. 2026): rogiti OMI ~3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti).
• Canone medio: ~22,31 €/m² al mese; rendimento lordo stimato sulla città ~6,5% (prima di tasse e vuoti).
• Serie annunci 12 mesi: da 5.348 a 5.671 €/m² (ago 2025 → lug 2026, +6,0%); variazione annua +6,4%.
• La scelta vendere/affittare si decide sul rendimento netto e sulla liquidità che ti serve — non sul titolo di un annuncio vicino.

Perché il rendimento «da cartolina» inganna

Martedì pomeriggio, caffè in mano, molti proprietari milanesi aprono un foglio e scrivono: canone × 12 ÷ valore casa = percentuale. Esce qualcosa che somiglia al 6,5% che leggi nei riepiloghi di mercato. Sembra dignitoso. Poi arrivano IMU, condominio non recuperabile, tinteggiatura ogni due inquilini, un mese vuoto ogni tre anni — e la percentuale si scioglie.

In agenzia vediamo lo stesso schema: si usa il valore da vetrina (5.671 €/m² sulla media mensile degli annunci) come denominatore, così il rendimento sembra basso e l’affitto «non paga». Si usa il valore dei rogiti (~3.850 €/m², Agenzia delle Entrate) e il quadro si capovolge — ma resta lordo, non netto. Nessuna delle due versioni è la risposta definitiva; entrambe servono a capire dove stai parlando con il mercato.

I numeri di Milano che devi avere sotto mano

Dettaglio per quartiere e trend nella pagina mercato di Milano. Altre guide su vendita e affitto nel Magazine Zerasa.

Esempio su 75 m²: lordo sì, netto racconta un’altra storia

Immagina un trilocale da 75 m² in zona servita, canone in linea con la media (22,31 €/m²):

Stesso canone, due denominatori. Ora il netto: cedolare secca al 21% su 20.080 € ≈ 4.217 € di imposta; restano ~15.860 € prima di IMU, manutenzione e vuoti. Se perdi un mese ogni tre anni, togli altri ~5.600 € lordi medi — e sei già sotto il 4% effettivo sul capitale immobilizzato, senza contare il tempo che dedici alla gestione.

Non è un «no» all’affitto: è il conto che nessuno stampa in grassetto sui portali.

Fiscalità: dove si nasconde la fuga di rendimento

Cedolare secca (21%): semplice, prevedibile, niente detrazioni spese nel calcolo. Per un proprietario con reddito da lavoro già alto può essere comoda; per chi ha spese rilevanti (condominio straordinario, riscaldamento centralizzato non ripassato) a volte il regime ordinario paga meno — ma va modellato con un commercialista, non a occhio.

IMU sulla seconda casa: se affitti un immobile che non è abitazione principale, l’imposta resta in capo a te salvo accordi diversi nel contratto. Due punti percentuali di IMU su 289.000 € di valore catastale/reale sono migliaia di euro che il foglio «6,5% lordo» non mostra.

Plusvalenza in vendita: tenere per affittare evita l’uscita ora, ma accumuli esposizione fiscale futura e rischio normativo (cedolare, locazioni brevi, vincoli condominiali). Vendere con non paghi commissioni per la vendita con Zerasa libera capitale senza il 3% + IVA che molte agenzie chiedono al venditore — e le commissioni le hai già pagate quando hai comprato.

Vendere: quando il netto dell’affitto non regge il confronto

La vendita ha senso se ti serve liquidità entro 12–24 mesi (altro acquisto, eredità, mutuo da chiudere), se il rendimento netto reale resta sotto quello che otterresti reinvestendo il capitale (anche solo in tranquillità e zero inquilini), o se il prezzo richiesto vive solo negli annunci e non nei rogiti.

Il mercato milanese negli ultimi dodici mesi ha visto gli annunci salire da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Crescita sì, ma chi affitta aspettando di vendere «al listino» resta con un capitale valutato a 3.850 €/m² dai notai e sognato a 5.671 €/m² in vetrina — gap del 47,3% che non si chiude con il canone.

Il percorso Zerasa: valutazione gratuita (nessuna registrazione obbligatoria per iniziare), report con numeri sulla tua zona, poi sopralluogo gratuito con un agente. Il mandato si parla solo dopo la visita — non prima, non «firma ora».

Affittare: quando tenere resta razionale

Tenere conviene se il canone copre mutuo e spese con margine, se rientri in casa entro pochi anni, se la zona ha domanda stabile (università, ospedali, uffici) e accetti il ruolo di locatore. Ha senso anche quando vendere significherebbe plusvalenza pesante e non hai alternativa di reinvestimento migliore del netto locativo.

Prima di ristrutturare «per il canone», ripeti il calcolo anni di recupero. In agenzia vediamo lavori da 45.000 € che alzano il canone di 180 €/mese: servono oltre 20 anni solo per pareggiare i lavori, senza valore del tempo e rischio morosità. A volte la scelta migliore è vendere allo stato attuale con prezzo allineato ai rogiti, non diventare imprenditore edile per un rendimento teorico.

Tabella rapida: vendere o affittare?

Tre passi concreti

1. Valuta la casa — stima gratuita con confronto annunci/rogiti e spunti su affitto nella tua zona.
2. Scrivi il netto, non il lordo — canone annuo meno tasse, IMU, spese, un mese vuoto ogni tot anni.
3. Parla con un agente dopo i numeri — sopralluogo gratuito, poi decidi vendita o locazione con dati, non con sensazioni.

Mercato Milano aggiornato: prezzi case. Altre letture: Magazine Zerasa.