Guida · 20 ottobre 2026 alle ore 15:00
Vendere o affittare Milano: il conto sul rendimento reale
Vendere o affittare a Milano? Rogiti 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m², canone 22,31 €/m². Il rendimento lordo 6,5% e il conto che pochi fanno sul capitale.
In 30 secondi
- Milano (lug. 2026): rogiti OMI ~3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti).
- Canone medio: ~22,31 €/m² al mese; rendimento lordo stimato sulla città ~6,5% (prima di tasse e vuoti).
- Serie annunci 12 mesi: da 5.348 a 5.671 €/m² (ago 2025 → lug 2026, +6,0%); variazione annua +6,4%.
- Vendere o affittare non è filosofia: è capitale bloccato vs reddito mensile netto — e il foglio che nessuno compila fino in fondo.
Il conto che salti quando guardi solo la percentuale
Apri un calcolatore, inserisci canone e valore casa, esce 6,5%. Chiudi lo strumento convinto di avere la risposta. Manca metà storia: quale valore hai messo al denominatore, cosa resta dopo le tasse, e quanto capitale tieni immobilizzato mentre il mercato degli annunci è salito del 6,0% in dodici mesi senza garantirti lo stesso rialzo al rogito.
A Milano la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (riferimento 202607). I rogiti (dati Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m². Stesso appartamento, due mondi: in vetrina chiedono quasi la metà in più di quanto registrano i contratti firmati dagli notai. Il rendimento «bello» o «brutto» dipende da quale mondo scegli — e da quanti mesi l’anno l’immobile produce davvero canone.
In agenzia vediamo proprietari che affittano «per non vendere sottocosto» aspettando il listino, e altri che vendono perché il canone non copre il mutuo: entrambi avevano guardato la stessa percentuale lorda senza il netto in tasca.
Milano in numeri: la tabella da tenere aperta
| Indicatore | Valore | Cosa significa per te |
|---|---|---|
| Rogiti OMI (città) | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita |
| Media mensile annunci | 5.671 €/m² | Richieste in vetrina |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Il listino non è il rogito |
| Canone medio | 22,31 €/m² | Lordo mensile |
| Rendimento lordo stimato | ~6,5% | Media città, prima di fiscalità |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | +6,0% (ago 2025 → lug 2026) |
| Variazione annua | +6,4% | Contesto, non promessa sul tuo immobile |
Approfondisci quartieri e trend nella pagina mercato di Milano. Per altre guide su vendita e reddito da locazione, sfoglia il Magazine Zerasa.
Dieci anni di canoni vs una vendita oggi
Metti in fila due scenari sullo stesso trilocale da 70 m², canone in linea con la media (22,31 €/m²):
| Scenario | Ipotesi | Risultato indicativo |
|---|---|---|
| Affitto 10 anni | Canone stabile, 1 mese vuoto ogni 3 anni, cedolare 21% | ~168.000 € lordi canone; netto dopo imposta semplificata ~133.000 € (senza IMU, straordinari, morosità) |
| Vendita ora | Valore allineato ai rogiti (70 × 3.850 €/m²) | ~269.500 € in cassa (meno mutuo residuo e costi) |
| Vendita «da annuncio» | 70 × 5.671 €/m² | ~397.000 € — solo se il mercato accetta quel prezzo; le perizie spesso guardano i rogiti |
Il confronto non dice «vendi sempre»: dice che dieci anni di affitto netto spesso non equivalgono al capitale che liberi vendendo, se il tuo obiettivo è reinvestire, comprare altrove o chiudere un mutuo pesante. E viceversa: se ti servono 1.500 € al mese per coprire rate e spese e il canone li garantisce con buffer, tenere può essere più razionale che vendere in fretta sotto pressione.
Mutuo, affitto e vendita: tre errori che sentiamo spesso
«Prima saldo tutto, poi decido.» Estinguere il mutuo prima del rogito non è obbligatorio in vendita: la banca coordina l’incasso e il saldo. Ritardare la decisione per miti sul debito significa pagare rate mentre il valore di riferimento sui rogiti resta 3.850 €/m² e gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m² — due numeri che non convergono da soli.
«Affitto = entrate passive.» Condominio non recuperabile, manutenzione, cambio inquilino, cedolare o IRPEF: il 6,5% lordo si mangia in fretta. Su 70 m² un canone ~1.562 €/mese genera ~18.700 €/anno lordi; togli 21% di cedolare e sei già sotto 15.000 € netti prima di qualsiasi altro costo.
«Ristrutturo e il rendimento esplode.» Lavori da 35.000–50.000 € che alzano il canone di 150 €/mese richiedono 19–28 anni solo per recuperare i lavori, senza contare il rischio locativo. A volte vendere nello stato attuale con prezzo difendibile sui rogiti libera più margine che inseguire un affitto da catalogo.
Fiscalità e normativa: il margine che sparisce
Il canone non è reddito «pulito». Cedolare secca al 21% semplifica ma non detrae molte spese; il regime ordinario può convenire se hai oneri documentati. IMU sulla seconda casa resta in capo al proprietario salvo patto diverso. Le discussioni su agevolazioni per affitti concordati (ipotesi di aliquote più basse) cambiano il conto per chi loca a canone regolamentato — vale la pena chiederne conto al commercialista prima di scegliere il contratto, non dopo il primo inquilino.
Vendere, invece, può significare plusvalenza tassata e uscita dal mercato milanese in crescita (+6,4% annuo stimato sul contesto annunci). Il trade-off è liquidità e fine gestione vs esposizione futura al rialzo — nessuna risposta universale.
Quando tende a vincere la vendita
- Ti serve cassa entro 12–24 mesi (nuova casa, eredità da ripartire, separazione).
- Il canone non copre mutuo + spese con margine di sicurezza.
- Il prezzo che sogni esiste solo negli annunci (+47,3% sui rogiti) e da anni non arrivano proposte serie.
- Preferisci zero gestione locativa e accetti uscire dal mercato.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere: il servizio è a carico di chi compra, senza il 3% + IVA che molte agenzie tradizionali chiedono al venditore. Parti dalla valutazione gratuita — nessuna registrazione obbligatoria per iniziare — poi sopralluogo gratuito con un agente. Il mandato si affronta solo dopo la visita, con foto e video professionali in regalo quando affidi la vendita.
Quando tende a vincere l’affitto
- Il canone copre rata, IMU e manutenzione e ti resta buffer.
- Rientri in casa entro pochi anni o la zona ha domanda stabile (studio, lavoro, famiglia).
- Vendere oggi significherebbe plusvalenza pesante senza alternativa migliore del netto locativo.
- Accetti il ruolo di locatore e hai già esperienza (o un gestore affidabile).
In tutti i casi, scrivi il rendimento netto su carta, non il lordo da slide.
Tre passi concreti
- Valuta la casa — numeri sulla tua via, confronto annunci e rogiti, spunto su canone di zona.
- Modello 10 anni — canone netto cumulato vs capitale da vendita su 3.850 €/m² e su 5.671 €/m²; vedi quale storia racconta il tuo obiettivo.
- Parla con un agente dopo i dati — sopralluogo gratuito, poi vendita o locazione senza «firma subito».
Mercato Milano: prezzi case. Altre letture: Magazine Zerasa.