Guida · 22 settembre 2026 alle ore 15:00
Vendere o affittare? Il conto che nessuno ti fa sul rendimento
Vendere o affittare a Milano nel 2026? Rogiti 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m², rendimento lordo 6,5%. Il conto reale dopo IMU, spese e vacanze — con dati luglio 2026.
In 30 secondi
- Vendere o affittare? Il 6,5% che senti citare è lordo — non quello che resta in tasca.
- A Milano i rogiti OMI indicano circa 3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti, luglio 2026).
- Prima di decidere, calcola il rendimento netto con la valutazione gratuita — senza registrazione obbligatoria.
Perché il conto che ti fanno non torna
Settembre è il mese delle domande difficili. «Tengo l'appartamento e lo affitto, o lo vendo e incasso?» In agenzia vediamo lo stesso errore: si confronta il canone mensile con il valore di mercato, si divide, si ottiene un bel 6,5% — e si pensa di aver risolto.
Non funziona così. Quel rendimento lordo non include IMU, condominio straordinario, assicurazione, manutenzione ordinaria e i mesi in cui l'immobile resta vuoto tra un contratto e l'altro. È come calcolare lo stipendio lordo e dimenticare le tasse: il numero esiste, ma non è quello che finisce sul conto.
La scelta non è «affitto o vendita in assoluto». È: quanto mi resta davvero, mese per mese, dopo tutte le voci che il rendimento lordo non mostra?
Milano, settembre 2026: i numeri di partenza
| Indicatore | Valore | Cosa significa |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Valore reale di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media mensile annunci | 5.671 €/m² | Richieste in vetrina |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Non usare gli annunci come valore |
| Affitto medio | 22,31 €/m²/mese | Canone di mercato |
| Rendimento lordo stimato | 6,5% | Su valore rogiti |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Mercato in crescita |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
Dettaglio zone e andamento nella pagina mercato di Milano.
Il conto su un bilocale da 60 m²
| Voce | Affitto (annuo) | Note |
|---|---|---|
| Canone lordo (22,31 €/m² × 60 m² × 12) | 16.063 € | Incasso teorico |
| IMU stimata (~0,76% su 231.000 €) | −1.755 € | Se non è prima casa |
| Condominio + assicurazione | −2.400 € | Media città, esclusi straordinari |
| Manutenzione ordinaria | −1.200 € | Caldaia, piccole riparazioni |
| Vacanza locativa (1 mese/anno) | −1.339 € | Sfitto tra contratti |
| Netto operativo stimato | ~9.369 € | |
| Valore sui rogiti (3.850 €/m²) | 231.000 € | Capitale immobilizzato |
| Rendimento netto | ~4,1% | Non 6,5% |
Il salto da 6,5% lordo a ~4% netto non è pessimismo: è il conto che in agenzia vediamo su immobili gestiti in modo ordinario. Se aggiungi un'agenzia di gestione (8–10% del canone) o uno straordinario condominiale, scendi ancora.
E se vendessi lo stesso bilocale?
| Voce | Vendita | Note |
|---|---|---|
| Valore sui rogiti (3.850 €/m² × 60 m²) | 231.000 € | Riferimento perizia |
| Listino medio annunci (5.671 €/m²) | 340.260 € | Richiesta tipica in vetrina |
| Liquidità immediata | 231.000 € | Se vendi ai rogiti |
| Costi di gestione futuri | 0 € | Niente IMU, niente inquilini |
La differenza tra 231.000 € (rogiti) e 340.260 € (media annunci) è di 109.000 € sulla carta. Ma chi chiede il listino degli annunci resta in vetrina: l'acquirente con mutuo confronta il tuo prezzo con i prezzi reali di vendita, non con la media online.
Quando l'affitto ha senso
L'affitto regge se:
- Non ti serve liquidità nei prossimi 5–10 anni — puoi immobilizzare il capitale.
- Il netto copre le tue aspettative — se ti bastano ~780 €/mese netti su un bilocale (dopo tutte le voci sopra), il conto torna.
- Hai un inquilino affidabile — il rendimento netto dipende più dalla gestione che dal mercato.
- Credici nella crescita del valore — a Milano la variazione annua stimata è +6,4%: tenere l'asset può compensare un netto più basso.
In agenzia ci chiedono spesso se «comprare casa è davvero un investimento». La risposta onesta: dipende da quanto paghi all'ingresso. Chi compra vicino ai rogiti parte con un rendimento lordo credibile. Chi compra alla media degli annunci (5.671 €/m²) parte già in svantaggio.
Quando la vendita ha senso
La vendita regge se:
- Ti serve liquidità — eredità da dividere, divorzio, trasferimento, downsize.
- Il netto da affitto non giustifica il rischio — morosità, danni, mesi vuoti.
- I mutui ripartono — più giovani under 36 rientrano nel mercato acquirenti. Buona notizia per chi vende con un listino allineato ai rogiti, non agli annunci.
- Vuoi capitalizzare la crescita — +6,4% annuo non è garantito per sempre; incassare oggi ha un senso se non prevedi di restare nel mercato altri dieci anni.
In agenzia vediamo un errore frequente: il proprietario sopravvaluta partendo dagli annunci del quartiere. «Il vicino chiede 5.700 €/m², quindi valgo uguale.» Gli annunci mostrano richieste, non transazioni. Chi parte troppo alto resta in vetrina anche quando il mercato accelera.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Il servizio è a carico di chi compra. Meno attrito sul prezzo, più margine in tasca.
Il fattore che cambia tutto: da quale prezzo parti
Che tu venda o affitti, il punto di partenza è quanto vale davvero la tua casa — non quanto chiede il vicino online.
Su un trilocale da 80 m², la differenza tra rogiti (308.000 €) e media annunci (454.000 €) è di 146.000 €. Non è un dettaglio: è la distanza tra un annuncio che genera visite e uno che resta fermo.
Prima di scegliere tra vendita e locazione, fai il punto con una valutazione gratuita. Nel report Zerasa trovi valore stimato, rendimento % e confronto con il mercato della tua zona — dati aggiornati, non sensazioni.
Cosa fare adesso
- Calcola il rendimento netto con le voci della tabella (o usa la valutazione per il tuo immobile).
- Confronta con il valore di vendita sui rogiti — non sulla media degli annunci.
- Valuta il tuo orizzonte temporale — liquidità entro 2 anni → vendita; reddito passivo a lungo termine → affitto.
- Prenota il sopralluogo solo se decidi di vendere: il mandato si firma dopo la visita, non prima.
Altre guide sul Magazine Zerasa — prezzi, tempi di vendita, checklist pre-vendita.