Guida · 29 settembre 2026 alle ore 15:00
Vendere o affittare con mutuo: il rendimento vero a Milano
Casa con mutuo da affittare o vendere? A Milano rogiti 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m², rendimento lordo 6,5%. Il conto tra rata, canone e capitale bloccato.
In 30 secondi
- Vendere o affittare con mutuo aperto non è la stessa scelta che senza debito: conta se il canone copre la rata dopo IMU e spese.
- A Milano i rogiti OMI indicano circa 3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti, serie luglio 2026).
- Parti dal valore reale con la valutazione gratuita — senza registrazione obbligatoria — e confronta con la pagina mercato di Milano.
Il conto che salti quando hai ancora il mutuo
In agenzia sentiamo spesso: «Tanto la rata è bassa, affitto e tengo l'appartamento». Suona sensato finché non apri il foglio Excel. Il canone che entra non è stipendio netto: è lordo, prima di IMU (se non è prima casa), condominio, assicurazione, manutenzione e i mesi in cui l'inquilino non c'è.
E se hai comprato vicino ai 5.671 €/m² degli annunci mentre i rogiti oggi segnano 3.850 €/m², il «rendimento» che calcoli sul prezzo di acquisto è già più basso di quello che leggi nelle guide generiche. Non è pessimismo: è matematica sul capitale che hai immobilizzato.
La scelta non è «affitto sì o no». È: dopo mutuo, tasse e vacanze, sto guadagnando o sto finanziando un immobile che potrei vendere e liberare?
Milano, fine settembre 2026: numeri di partenza
| Indicatore | Valore | Perché conta per te |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Valore reale di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media mensile annunci | 5.671 €/m² | Richieste in vetrina — non usare come perizia |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Chi ha comprato «in alto» parte svantaggiato |
| Affitto medio | 22,31 €/m²/mese | Canone di mercato |
| Rendimento lordo (su rogiti) | 6,5% | Prima di mutuo, IMU e sfitto |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Mercato in crescita |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
Per zone e grafici aggiornati apri la pagina mercato di Milano. Altri approfondimenti sul Magazine Zerasa.
Esempio: trilocale 80 m², mutuo ancora in piedi
Immagina un appartamento da 80 m² valutato sui rogiti a 308.000 € (3.850 €/m²). Affitto medio: 22,31 €/m² → circa 1.785 €/mese di canone.
| Voce | Affitto (annuo) | Vendita (scenario) |
|---|---|---|
| Canone lordo | 21.420 € | — |
| Rata mutuo (es. 1.100 €/mese) | −13.200 € | Mutuo estinto con incasso |
| IMU stimata (~0,76% su 308.000 €) | −2.341 € | — |
| Condominio + assicurazione | −3.000 € | — |
| Manutenzione + 1 mese sfitto | −3.785 € | — |
| Saldo operativo affitto | ≈ −906 € | Dipende da rata e vacanze |
| Liquidità da vendita (rogiti) | — | ~308.000 € meno residuo mutuo |
In questo esempio la rata «mangi» quasi tutto il canone: affittare non è un investimento, è tenere in vita un debito sperando che il mercato salga ancora. Se la rata fosse più bassa (mutuo quasi estinto), il saldo cambia — ed è proprio lì che il rendimento netto torna interessante.
Quando l'affitto regge davvero il mutuo
| Situazione | Segnale | Cosa fare |
|---|---|---|
| Canone copre rata + IMU + spese con margine | Flusso positivo | Valuta se il capitale immobilizzato rende abbastanza vs alternative |
| Canone ≈ rata, spese a carico tuo | Flusso neutro o negativo | Chiediti se il rischio sfitto vale la pena |
| Hai comprato sopra i rogiti attuali | Rendimento sul prezzo pagato più basso | Valuta gratis su rogiti, non sul listino del vicino |
| Ti serve liquidità entro 24 mesi | Affitto non libera capitale | La vendita è spesso la scelta più pulita |
In agenzia vediamo proprietari che confondono «non perdere sulla carta» con «guadagnare»: se il canone non supera la rata dopo le tasse, stai pagando per non vendere.
Vendere: liberare capitale e chiudere il capitolo mutuo
Vendere ai rogiti non significa accettare «poco». Significa ancorarsi al valore reale di vendita calcolato sui prezzi delle transazioni (dati Agenzia delle Entrate), non alla fantasia del listino online.
| Voce | Su rogiti (3.850 €/m² × 80 m²) | Su media annunci (5.671 €/m²) |
|---|---|---|
| Valore di riferimento | 308.000 € | 453.680 € |
| Tempo per incassare | Settimane/mesi (vendita) | Idem, ma prezzo richiesto spesso sopra mercato |
| Commissioni venditore con Zerasa | 0% | Stesso modello |
| Mutuo residuo (es.) | Estinguibile all'atto | Stesso |
Con zero commissioni per chi vende, il margine che resta in tasca non viene eroso dal 3% + IVA che le agenzie tradizionali chiedono al proprietario. Il servizio è a carico di chi compra: tu incassi il valore negoziato senza tagli nascosti lato venditore.
Dopo la vendita puoi reinvestire, ridurre debiti altrove o semplicemente smettere di pagare rata + IMU su un immobile che non usi. Non è consiglio finanziario personalizzato: è il conto che molti saltano quando confrontano solo «6,5% lordo» senza mutuo.
Domande che ci portano in studio (riscritte in chiaro)
Chi si chiede se conviene comprare casa o restare in affitto come inquilino affronta un altro problema — mutuo da richiedere, anticipo, costi di ingresso. Chi possiede già l'immobile e ha il mutuo chiede invece: «Il canone paga la rata? Se vendo, quanto mi resta dopo aver estinto il debito?»
A settembre tornano anche chi ha ereditato un appartamento o sta valutando una seconda casa: affittare sembra redditizio finché non si sommano catasto, IMU e gestione. Il rendimento lordo del 6,5% sui rogiti è un punto di partenza, non la risposta.
Prossimo passo: numeri tuoi, non medie
Medie e tabelle servono a capire la logica. Sul tuo metraggio, classe energetica, piano e mutuo residuo cambia tutto.
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