Vendere o affittare a Milano: il conto sul rendimento

In 30 secondi

• Milano (lug. 2026): rogiti OMI ~3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti).
• Affitto: canone medio ~22,31 €/m²; rendimento lordo stimato ~6,5% sulla città (prima di tasse, vuoti e manutenzione).
• Serie annunci 12 mesi: da 5.348 a 5.671 €/m² (ago 2025 → lug 2026, +6,0%); variazione annua +6,4%.
• La domanda «vendere o affittare?» si risolve con numeri sul tuo immobile, non con un sì/no da bar.

Perché tutti chiedono «vendere o affittare» proprio adesso

Ottobre è il mese in cui molti proprietari milanesi fanno il bilancio: mutuo ancora da smaltire, eredità da ripartire, trasferimento in vista o semplicemente la casa «che non usano più». La tentazione è tenere e incassare canoni — oppure vendere e mettere i soldi altrove.

In agenzia vediamo lo stesso errore ripetuto: si confronta il listino degli annunci con il canone di zona, senza passare dal valore che regge un rogito o una perizia. A Milano il divario è enorme: prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) intorno a 3.850 €/m², media mensile degli annunci a 5.671 €/m². Chi affitta sognando un giorno di vendere a cifre da vetrina spesso scopre che il mercato paga in rogiti, non in screenshot.

Il conto del rendimento (senza fogli Excel infiniti)

Rendimento lordo: la cifra che compare nei portali

Sul mercato milanese il rendimento lordo stimato si aggira intorno al 6,5%: rapporto tra canone annuo e prezzo di riferimento. Il canone medio è circa 22,31 €/m² al mese.

Tradotto in euro su un trilocale da 80 m²:

Stesso appartamento, stesso canone: cambia solo il denominatore che scegli. Se ti aggrappi al prezzo degli annunci, il rendimento sembra basso e l’affitto «non conviene». Se parti dai rogiti, il quadro è diverso — e più onesto per decidere se tenere o vendere.

Cosa il rendimento lordo non dice

Mancano sempre: IMU (se non prima casa), spese condominiali non recuperabili, manutenzione, mesi vuoti, cedolare secca o regime ordinario, e il tempo che dedici a inquilini e contratti. In agenzia vediamo rendimenti netti reali spesso 2–3 punti sotto il lordo — a volte meno, se l’immobile è datato e il canone non segue il listino.

Poi c’è la domanda che molti fanno in silenzio: *«E se mettessi i soldi della vendita in altro?»* Non esiste risposta universale. Esiste la tua: età, debito, rischio che accetti, e se la casa è prima abitazione o patrimonio da reddito.

Vendere: quando ha senso uscire dal mercato locativo

La vendita conviene quando ti serve liquidità (acconto per un altro acquisto, saldare debiti, ripartire un’eredità), quando non vuoi gestire locazione a distanza, o quando il valore stimato — allineato ai 3.850 €/m² di riferimento OMI sulla città, non al vicino che chiede il doppio — ti permette di chiudere un capitolo con margine.

Negli ultimi dodici mesi la serie degli annunci a Milano è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato non è fermo, ma non regala prezzi da cartolina: la variazione annua stimata è +6,4%. Vendere «perché tra un anno sarà meglio» senza un piano sul prezzo è scommessa, non strategia.

Chi vende con Zerasa non paga commissioni per la vendita. Le commissioni le hai già pagate quando hai comprato; tenere solo per «non pagare l’agenzia» spesso significa affittare a rendimento netto modesto mentre il capitale resta bloccato in mattoni.

Il mandato con noi si definisce solo dopo un sopralluogo gratuito: prima capiamo insieme valore, stato dell’immobile e se la vendita batte l’affitto sul tuo caso.

Affittare: quando tenere ha un senso economico

Tenere in locazione ha senso se il canone netto copre mutuo e spese, se prevedi di rientrare in casa, o se l’immobile è in zona con domanda stabile (università, servizi, trasporti) e non vuoi pagare plusvalenze o costi di uscita ora.

Prima di ristrutturare «per alzare il canone», fai questo controllo: costo lavori + mesi senza inquilino ÷ incremento canone annuo = anni per rientrare. In agenzia vediamo ristrutturazioni da 50.000 € che spostano il canone di 150–200 €/mese: servono 20+ anni solo per pareggiare i lavori, senza contare il rischio inquilino e il fermo locativo. A volte conviene vendere allo stato attuale con prezzo difendibile, non diventare project manager per un rendimento teorico.

Affitto vs vendita: tabella decisionale (Milano, lug. 2026)

Per i numeri della tua zona: prezzi case Milano.

Cosa fare adesso (tre passi)

1. Valuta la casa — valutazione gratuita, senza registrazione obbligatoria per iniziare. Nel report trovi anche spunti su affitto e rendimento rispetto al mercato.
2. Confronta rogiti e annunci — non fissarti sul 5.671 €/m² in vetrina se i rogiti sono a 3.850 €/m².
3. Vuoi un piano operativo? Prenota un sopralluogo gratuito. Decidiamo insieme se vendere, affittare o preparare l’immobile — il mandato viene dopo la visita, non prima.

Il punto Ryanair

«Vendere o affittare» non è una gara di moda. È matematica sul tuo metro quadro, sul tuo canone possibile e sul tuo orizzonte.

Gli annunci a Milano si posizionano intorno a 5.671 €/m²; i rogiti si aggirano intorno a 3.850 €/m². Il rendimento lordo ~6,5% è una media di città, non la promessa sul tuo bilocale.

Chi fa il conto con numeri freschi decide. Chi copia il listino del palazzo accanto regala anni di gestione o mesi di annuncio fermo.

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