Guida · 27 ottobre 2026 alle ore 15:00
Vendere o affittare Milano: il conto sul rendimento lordo
Vendere o affittare a Milano nel 2026? Rogiti 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m², canone 22,31 €/m². Rendimento lordo 6,5%: ecco il foglio che pochi completano.
In 30 secondi
- Milano (lug. 2026): rogiti ~3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m² (+47,3% rispetto ai rogiti).
- Canone medio: ~22,31 €/m² al mese; rendimento lordo stimato sulla città ~6,5% (prima di tasse e mesi vuoti).
- Serie annunci 12 mesi: da 5.348 a 5.671 €/m² (ago 2025 → lug 2026, +6,0%); contesto annuo +6,4%.
- Monetizzare la casa ha due strade — canone o vendita — e il foglio che conta è quello netto, non la percentuale lorda copiata da un articolo.
Due modi per guadagnare (e una domanda che manca)
In agenzia sentiamo spesso la stessa biforcazione: reddito mensile dall’affitto, oppure liquidità dalla vendita. Non esiste un terzo percorso magico: o tieni il capitale immobilizzato e incassi canoni, o lo trasformi in cassa e esci dal gioco milanese.
La domanda che pochi si fanno è diversa: a che prezzo stai misurando il rendimento? Se dividi il canone per il listino (5.671 €/m²) il rendimento lordo si abbassa; se usi i rogiti (3.850 €/m²) sembra più appetibile. Stesso appartamento, due risposte — e nessuna dice da sola se conviene vendere o affittare.
Il mercato degli annunci è salito del 6,0% in dodici mesi (da 5.348 a 5.671 €/m²). I rogiti restano il termometro di ciò che si firma davanti al notaio. Aspettare «il prezzo degli annunci» tenendo l’affitto può sembrare pazienza; a volte è solo capitale bloccato mentre le rate del mutuo continuano.
I numeri di Milano che servono al calcolo
| Voce | Valore | Ruolo nel conto |
|---|---|---|
| Rogiti OMI (città) | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media mensile annunci | 5.671 €/m² | Richieste in vetrina (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Il listino non è il rogito |
| Canone medio | 22,31 €/m² | Lordo mensile di riferimento |
| Rendimento lordo stimato | ~6,5% | Media città, prima di fiscalità |
| Trend annunci 12 mesi | +6,0% | Ago 2025 → lug 2026 |
| Variazione annua contesto | +6,4% | Non è promessa sul tuo immobile |
Dettaglio quartieri e serie nella pagina mercato di Milano. Altre guide su vendita e reddito: Magazine Zerasa.
Esempio su 75 m²: affitto vs vendita in euro, non in slogan
Immagina un trilocale da 75 m² in linea con la media città.
| Opzione | Calcolo indicativo | Cosa ottieni |
|---|---|---|
| Canone lordo | 75 × 22,31 €/m² × 12 mesi | ~20.080 €/anno prima di imposte e vuoti |
| Vendita su rogiti | 75 × 3.850 €/m² | ~288.750 € in cassa (meno mutuo e spese) |
| Vendita «da annuncio» | 75 × 5.671 €/m² | ~425.300 € — solo se il mercato accetta quel livello |
Dieci anni di canone lordo (~200.000 €) non equivalgono automaticamente al capitale che liberi vendendo sui rogiti (~289.000 €), soprattutto se nel mezzo paghi IMU, condomino, riparazioni e un mese vuoto ogni tanto. Al contrario: se ti servono 1.600 € netti al mese per coprire mutuo e vita, e il canone li garantisce con margine, tenere può battere una vendita affrettata sotto pressione.
Mutuo, liquidità e l’errore del «prima saldo tutto»
Chi ha ancora debito sul mutuo spesso crede di dover chiudere il prestito prima di vendere. Non è così: al rogito la banca coordina estinzione o subentro. Ritardare la vendita per questo motivo, mentre si affitta «per coprire la rata», può significare anni di gestione locativa senza aver scelto davvero tra le due strade.
Sull’affitto il mutuo resta tuo: il canone deve coprire la rata e lasciare buffer, non solo far tornare un 6,5% lordo su carta. In agenzia vediamo proprietari che scoprono troppo tardi che il netto dopo cedolare (21%) e spese non basta a dormire sonni tranquilli.
Fiscalità: dove si mangia il rendimento
Il canone passa da lordo a netto in fretta. Cedolare secca al 21% semplifica ma non detrae tutto; il regime ordinario può convenire con oneri documentati. IMU sulla seconda casa resta in capo al locatore salvo patto diverso. Vendere può generare plusvalenza tassata, ma libera capitale mentre il contesto annunci segna +6,4% annuo — esposizione futura vs liquidità oggi.
Nessuna scelta è «gratis»: scrivi il netto su un foglio, non la percentuale lorda che hai letto da qualche parte.
Quando ha senso puntare sulla vendita
- Ti serve cassa entro 12–24 mesi (nuova casa, eredità, separazione, trasferimento).
- Il canone non copre mutuo, IMU e manutenzione con margine.
- Da anni chiedi in vetrina livelli vicini a 5.671 €/m² ma le proposte serie restano ancorate ai rogiti (3.850 €/m²).
- Vuoi fine gestione e accetti uscire dal mercato milanese.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere: il servizio è a carico di chi compra, senza il 3% + IVA che molte agenzie tradizionali chiedono al venditore. Parti dalla valutazione gratuita — nessuna registrazione obbligatoria per iniziare — poi sopralluogo gratuito con un agente. Il mandato si affronta solo dopo la visita, con foto e video professionali in regalo quando affidi la vendita.
Quando ha senso tenere in affitto
- Il canone copre rata, tasse e spese e resta un cuscinetto.
- Rientri in casa entro pochi anni o la zona ha domanda stabile (studio, lavoro, famiglie).
- Vendere oggi implicherebbe plusvalenza pesante senza alternativa migliore del netto locativo.
- Accetti il ruolo di locatore (o hai un gestore affidabile) e non ti serve liquidità immediata.
In tutti i casi, il rendimento che conta è quello dopo imposte e vuoti, non il 6,5% lordo sulla media città.
Tre passi prima di decidere
- Valuta la casa — numeri sulla tua via, confronto annunci e rogiti, spunto su canone di zona.
- Modello 10 anni — canone netto cumulato vs capitale da vendita su 3.850 €/m² e su 5.671 €/m²; allinea il risultato al tuo obiettivo (reddito vs liquidità).
- Sopralluogo con i dati in mano — visita gratuita, poi vendita o locazione senza «firma subito».
Mercato Milano: prezzi case. Altre letture: Magazine Zerasa.