News · 12 settembre 2026 alle ore 09:45
Finanziabilità mutuo: perizia e LTV contro il cartello alto
L'ABI conferma più mutui tra gli under 36. Ma perizia e LTV tagliano il plafond se il cartello supera i rogiti. A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI segnala mutui in ripresa e più under 36 in compravendita: un bacino di acquirenti finanziati che però non supera la perizia se il cartello è troppo alto.
- La finanziabilità dipende da LTV e rogiti, non dal prezzo richiesto: un cartello sopra i valori peritali taglia il plafond e blocca la trattativa.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso l'intervista del presidente Antonio Patuelli su *Il Quotidiano Nazionale*: i mutui ipotecari sono in ripresa e cresce la quota di giovani under 36 che accendono un finanziamento per comprare casa. Patuelli ha parlato di «un'Italia che crede nel futuro» — un segnale che il credito torna a muoversi dopo mesi di cautela.
Più mutui significa più acquirenti potenziali in visita. Ma ogni operazione finanziata passa da due filtri che il venditore spesso dimentica: la perizia e il calcolo del loan to value (LTV). È qui che un cartello sopravvalutato trasforma settimane di trattativa in un rifiuto della banca — anche con mutuo pre-approvato e bonus prima casa.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo un errore che costa mesi: il proprietario guarda gli annunci più alti del quartiere e fissa un cartello «generoso», convinto che un prezzo alto attiri offerte migliori. Poi arriva un acquirente under 36 con mutuo pre-approvato — esattamente il profilo che l'ABI descrive in crescita. La banca dice sì sul reddito. Manda il perito.
La vendita si ferma. La perizia non replica il cartello: il perito stima sui prezzi reali di vendita della zona, quelli registrati nei rogiti dell'Agenzia delle Entrate. Il LTV fissa quanto la banca può erogare su quel valore peritale — tipicamente tra il 70% e l'80% per la prima casa. Il risultato è il plafond, il tetto massimo del mutuo.
Se il cartello supera di molto i rogiti, il plafond resta sotto il prezzo concordato. L'acquirente dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo — liquidità che pochi hanno pronta. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira; spesso il problema viene attribuito al mutuo, quando in realtà il cartello era fuori mercato.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Un prezzo allineato ai rogiti lascia più margine finanziabile all'acquirente — e questo accelera la chiusura quando serve il mutuo.
Il percorso bancario: dove si rompe la vendita
| Fase | Cosa valuta la banca | Effetto sul venditore |
|---|---|---|
| Pre-approvato | Reddito e rata dell'acquirente | Illusione: «la vendita è fatta» |
| Perizia | Valore sui rogiti della zona | Stima spesso molto sotto il cartello |
| LTV | Mutuo max = perizia × percentuale | Plafond insufficiente |
| Gap in contanti | Differenza cartello − plafond | Acquirente non copre la differenza |
| Esito | Trattativa bloccata | Annuncio fermo, mesi persi |
Fisso o variabile cambia la rata, non la perizia. Il buco di finanziabilità resta identico se il cartello supera i rogiti.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio concreto: un appartamento da 75 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 425.325 € in cartello. Se la perizia si aggira intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 288.750 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 231.000 € — non i 340.260 € che servirebbero per coprire l'80% del cartello. Gap: 109.260 € di liquidità extra, oltre all'anticipo.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento, non la media degli annunci.
Dettaglio completo: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
I mutui in ripresa portano più acquirenti finanziati in cerca di casa — ma solo se il prezzo regge la perizia. Un cartello alto non attira offerte migliori: attrae trattative che si fermano al controllo LTV.
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