News · 19 settembre 2026 alle ore 09:45
Finanziabilità mutuo: perizia, LTV e cartello che blocca
Il Rapporto mensile ABI di settembre conferma credito in ripresa, ma perizia e LTV tagliano il plafond se il cartello supera i rogiti. Annunci a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI pubblica il Rapporto mensile di settembre 2026: il credito ipotecario torna a crescere, con più giovani under 36 che accendono un mutuo.
- Più liquidità in banca non significa più plafond sul tuo cartello: perizia e LTV fissano un tetto basato sui rogiti, non sul prezzo richiesto.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Controlla la finanziabilità con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso oggi il Rapporto mensile – Settembre 2026, che conferma la ripresa del credito ipotecario in Italia. Nei giorni scorsi il presidente Antonio Patuelli ha sottolineato come cresca la quota di under 36 che comprano casa con un mutuo — un segnale che il finanziamento torna accessibile per i giovani acquirenti.
Per chi vende, la notizia suona come un'opportunità: più mutui, più potenziali compratori. Ma c'è un passaggio che molti proprietari sottovalutano fino alla proposta vincolante: la finanziabilità dell'immobile, cioè quanto la banca è disposta a erogare in base alla perizia e al calcolo del loan to value (LTV). Il credito in ripresa non cancella questo filtro — anzi, con più acquirenti che passano dal pre-approvato alla perizia, i cartelli fuori mercato emergono più spesso e più in fretta.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo un pattern ricorrente: acquirente con pre-approvato ok, visita positiva, trattativa avanzata. Poi arriva il perito — e la vendita si blocca.
La banca non valuta il cartello. Valuta il valore peritale, stimato sui prezzi reali di vendita registrati nei rogiti dell'Agenzia delle Entrate nella zona. Il LTV moltiplica quel valore per una percentuale — tipicamente 70–80% per la prima casa — e il risultato è il plafond, il massimo erogabile.
Se il prezzo richiesto supera di molto i rogiti, il plafond resta sotto la trattativa. L'acquirente dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo. Molti under 36 hanno reddito e pre-approvato, ma non liquidità extra da 80.000 € in su. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira.
Con il credito in ripresa, il rischio è paradossale: più acquirenti in cerca di casa, ma anche più operazioni che si fermano al controllo bancario perché il cartello non regge la perizia. Un prezzo allineato ai rogiti amplia il bacino di acquirenti finanziabili — e accelera il rogito.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Partire con un cartello credibile significa meno trattative a vuoto e meno sorprese a trattativa avanzata.
Dal pre-approvato al blocco: come funziona il filtro
| Fase | Cosa valuta la banca | Rischio per il venditore |
|---|---|---|
| Pre-approvato | Reddito e capacità di rata | Falsa sicurezza: «mutuo ok» |
| Perizia | Valore sui rogiti della zona | Stima spesso sotto il cartello |
| LTV | Plafond = perizia × percentuale | Tetto insufficiente |
| Gap in contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente non copre |
| Esito | Operazione bloccata | Mesi di annuncio persi |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio: un trilocale da 70 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 396.970 € in cartello. Se la perizia si aggira intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 269.500 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 215.600 € — non i 317.576 € necessari per coprire l'80% del cartello. Gap: 101.976 € di liquidità extra, oltre all'anticipo.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento.
Dettaglio completo: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
Il Rapporto ABI di settembre porta buone notizie sul credito, ma non risolve il problema del cartello troppo alto. Più mutui significano più acquirenti in visita — solo se il prezzo regge la perizia.
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