News · 21 settembre 2026 alle ore 09:45
LTV mutuo e perizia: cartello alto, acquirente bloccato
L'ABI segnala mutui in ripresa tra gli under 36, ma perizia e LTV tagliano il plafond. A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI nel Rapporto mensile di settembre 2026 conferma mutui in ripresa: cresce la quota di under 36 che comprano casa con finanziamento.
- Più credito non significa più margine sul cartello: la perizia e il LTV calcolano il plafond sui rogiti, non sul prezzo richiesto.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha pubblicato il Rapporto mensile di settembre 2026, confermando una ripresa del credito ipotecario. Nelle settimane precedenti, il presidente Antonio Patuelli ha sottolineato un dato rilevante: sale la quota di giovani under 36 che accendono un mutuo per comprare casa — segnali positivi sul mercato abitativo, con più operazioni in cantiere.
Per chi vende suona come un'occasione. Più acquirenti finanziabili, più visite che si trasformano in proposte. Ma c'è un passaggio che spesso emerge solo a trattativa avanzata e che può bloccare tutto: la perizia e il calcolo del loan to value (LTV). È qui che un cartello alto ferma la vendita — anche con mutui in ripresa e acquirente giovane con pre-approvato in tasca.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo spesso lo stesso scenario: visita positiva, proposta accettata, perito convocato. Poi arriva la stima — inferiore al cartello — e l'operazione si ferma.
La banca non chiede «a quanto è in annuncio?». Chiede «quanto vale sui rogiti della zona?». Il perito confronta l'immobile con i prezzi reali di vendita registrati dall'Agenzia delle Entrate. Il LTV moltiplica quel valore per una percentuale — tipicamente 70–80% per la prima casa, con possibili bonus per gli under 36 — e il risultato è il plafond, il tetto massimo erogabile.
Il meccanismo è semplice ma spietato: se il cartello è molto sopra i rogiti, il plafond resta insufficiente. L'acquirente dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo. I giovani under 36 hanno spesso reddito e pre-approvato, ma non sempre liquidità extra pronta. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira; il problema viene attribuito al mutuo, quando in realtà il cartello non reggeva la perizia.
Un prezzo allineato ai rogiti amplia il bacino di acquirenti che arrivano al rogito. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere — ma partire con un cartello credibile resta la leva più efficace per chiudere in tempi rapidi.
Dove si inceppa l'operazione
| Fase | Cosa valuta la banca | Rischio con cartello alto |
|---|---|---|
| Pre-approvato | Reddito e rata sostenibile | Falsa sicurezza: «mutuo ok» |
| Perizia | Rogiti OMI della zona | Valore spesso sotto il cartello |
| LTV | Plafond = perizia × % | Tetto insufficiente |
| Gap in contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente non copre |
| Esito | Vendita | Blocco a trattativa avanzata |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio concreto: un bilocale da 70 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 396.970 € in cartello. Se la perizia si posiziona intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 269.500 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 215.600 € — non i 317.576 € necessari per coprire l'80% del cartello. Gap: 101.976 € di liquidità extra, oltre all'anticipo. Per un under 36 con reddito regolare ma pochi risparmi oltre al 20% di anticipo, è spesso un muro invalicabile.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento, non la media degli annunci.
Approfondisci i dati: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
I mutui in ripresa portano più acquirenti in visita — soprattutto giovani — ma solo se il cartello regge la perizia. Un prezzo troppo alto non si trasforma in più guadagno: spesso si trasforma in mesi di annuncio fermo e trattative che si interrompono al controllo LTV.
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