News · 27 settembre 2026 alle ore 09:45
LTV e perizia mutuo: quando il cartello blocca il compromesso
L'ABI e la Banca d'Italia ribadiscono prudenza sul credito. Perizia e LTV legano il mutuo ai rogiti: un cartello sopra la zona ferma il compromesso.
In 30 secondi
- Il 22 settembre 2026 l'ABI e la Banca d'Italia hanno presentato a Milano il volume su Guido Carli e la stabilità monetaria: contesto in cui credito e mutui restano sotto controllo rigoroso.
- Perizia e LTV fissano il plafond sui rogiti, non sul cartello. Prezzo troppo alto = compromesso a rischio e acquirenti che tornano a valutare l'affitto.
- A Milano i rogiti sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
Il 22 settembre 2026, presso la sede della Banca d'Italia a Milano, l'Associazione Bancaria Italiana ha partecipato alla presentazione del volume *Per la stabilità monetaria e il mercato*, dedicato agli scritti di Guido Carli da Governatore. Antonio Patuelli, Presidente ABI, ha richiamato il legame tra stabilità finanziaria e affidabilità del credito — tema che, sul mutuo casa, si traduce in due parole operative: perizia e loan to value (LTV).
Non è una novità normativa del giorno, ma un promemoria istituzionale utile. Le banche non finanziano il prezzo che leggi in vetrina: finanziano il valore che il perito ricava dai prezzi reali di vendita dell'Agenzia delle Entrate (rogiti OMI), moltiplicato per il rapporto LTV. Chi oggi si chiede se conviene mutuo o affitto non guarda solo la rata: conta anche quanto capitale serve oltre al mutuo quando il cartello supera i rogiti.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo compromessi firmati con entusiasmo — e rogiti che slittano di mesi. L'acquirente aveva il pre-approvato, la visita era andata bene, il prezzo sembrava chiuso. Poi arriva la perizia. La stima segue i rogiti della zona, non la media degli annunci. Su quella base la banca calcola il plafond (di solito LTV 70–80% sulla prima casa). Se il cartello era 47% sopra i rogiti, come accade spesso in città ad alta tensione di prezzi, il mutuo non copre la differenza.
L'acquirente deve portare liquidità extra — spesso oltre 100.000 € su un appartamento medio — o chiedere uno sconto che il venditore non aveva previsto. A quel punto la domanda mutuo o affitto si riapre: restare in locazione costa meno che immobilizzare quel capitale per chiudere un rogito scomodo.
Il venditore perde credibilità, tempo e spesso anche la provvigione dell'agente che aveva promesso una chiusura rapida. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere, ma un prezzo finanziabile resta la condizione per parlare con chi ha davvero il mutuo — la maggioranza del mercato.
Tre livelli di LTV sullo stesso immobile
| LTV | Base (perizia su rogiti) | Plafond su perizia 310.000 € | Copre cartello 450.000 €? |
|---|---|---|---|
| 70% | Rogiti OMI zona | ~217.000 € | No |
| 75% | Rogiti OMI zona | ~232.500 € | No |
| 80% | Rogiti OMI zona | ~248.000 € | No — servono ~200.000 € tra liquidità e anticipo |
Il cartello alto non «attira più offerte»: filtra chi può chiudere senza mutuo, una minoranza.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
A Milano il divario tra vetrina e rogiti è del 47,3%. Gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m²; i rogiti OMI si posizionano circa a 3.850 €/m². La perizia non segue la media degli annunci: segue i rogiti.
Esempio anonimo: un appartamento da 70 m² in cartello a 5.671 €/m² vale 396.970 €. Ancorato ai 3.850 €/m² dei rogiti, la perizia scende a 269.500 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 215.600 € — non i 317.576 € che servirebbero per l'80% del cartello. Gap: oltre 101.000 € di liquidità, prima dell'anticipo classico.
Negli ultimi dodici mesi la serie mensile degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato in vetrina corre, ma il riferimento mutuo resta sui rogiti — ed è lì che si decide se l'acquirente firma il compromesso o torna a confrontare rata e canone.
Dettaglio zona: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
Un cartello sopra i rogiti non è un «prezzo di partenza» per chi deve passare da perizia e LTV: è un filtro. Prima di pubblicare, verifica se il prezzo è finanziabile.
- Confronta il cartello con i rogiti OMI del comune.
- Richiedi una valutazione gratuita per il range credibile e la distanza dagli annunci.
- Allinea il prezzo ai rogiti fin dall'inizio — così perizia e plafond non mandano l'acquirente verso l'affitto a metà trattativa.
Altri approfondimenti su mutui e mercato nel Magazine Zerasa.