News · 2 ottobre 2026 alle ore 09:45
LTV e perizia mutuo: credito in crescita, cartello da regolare
L'ABI segnala venti mesi di prestiti in crescita alle famiglie. Per chi vende resta il filtro perizia e LTV: a Milano annunci e rogiti distano del 47%.
In 30 secondi
- L'ABI nel Rapporto mensile di fine settembre 2026 rileva il ventesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie in Italia: il credito per la casa non è in pausa.
- Per chi vende il collo di bottiglia resta perizia e LTV: la banca finanzia fino a circa l'80% sul valore che il perito riconosce, ancorato ai rogiti, non al cartello.
- A Milano rogiti circa 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m². Parti da una valutazione gratuita.
Il fatto
Il 29 settembre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso il Rapporto mensile ABI: per le famiglie è il ventesimo mese consecutivo di incremento dei prestiti; per le imprese il quattordicesimo mese di crescita. Non è un bollettino su un singolo mutuo, ma il segnale ufficiale del settore: le banche continuano a erogare credito ai nuclei domestici, incluso quello legato all'acquisto della prima o seconda casa.
In parallelo, la Banca centrale europea ha aggiornato il 2 ottobre 2026 il quadro contabile trimestrale dell'area euro (bilancia dei pagamenti, secondo trimestre 2026). Sono dati macro, non il listino della tua via — ma confermano un contesto in cui il credito resta parte del gioco per chi compra.
Per te che vendi, la notizia utile è questa: più famiglie che chiedono prestito non significa che la banca finanzierà qualsiasi cifra in annuncio. Ogni erogazione passa ancora da perizia e calcolo del loan to value.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo acquirenti motivati dal fatto che il credito «si muove», poi bloccati quando il tecnico bancario allinea la stima ai prezzi reali di vendita dell'Agenzia delle Entrate. La domanda «meglio mutuo o affitto?» la sentono i compratori; per il venditore la domanda è: il loro plafond copre il tuo prezzo?
Se gli annunci a Milano si aggirano intorno a 5.671 €/m² ma la perizia si ancora a 3.850 €/m² sui rogiti OMI, l'LTV taglia il mutuo massimo. L'acquirente non molla per capriccio: gli manca liquidità tra perizia e prezzo concordato. Chi vende per comprare altrove rischia lo stesso scarto sulla casa nuova.
Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un cartello finanziabile resta la condizione per chiudere con la fascia più ampia di compratori. Il mandato si definisce dopo il sopralluogo gratuito — prima serve un prezzo che regga la perizia, non un cartello allineato solo agli annunci in vetrina.
Simulazione: 75 m² e gap LTV
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Richiesta (75 m² × 5.671 €/m²) | 425.325 € | Media annunci Milano |
| Base perizia (75 m² × 3.850 €/m²) | 288.750 € | Rogiti OMI |
| Mutuo max (LTV 80%) | ~231.000 € | Tetto erogabile |
| Gap da coprire in liquidità | ~194.325 € | Oltre al mutuo |
Esempio anonimo: mostra perché la crescita dei prestiti ABI non sostituisce un prezzo allineato alla perizia mutuo.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte / nota |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti (riferimento 202607) |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Dati mensili |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m². La perizia segue la prima colonna: finché il divario resta del 47,3%, ogni trattativa con mutuo si gioca sul LTV, non sul listino che vedi online.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il credito alle famiglie cresce da venti mesi, ma il plafond sul singolo immobile resta legato ai rogiti — non al picco degli annunci.
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Cosa fare adesso
Non contare solo sulla «ripresa del credito» per tenere un cartello alto. Allinea il prezzo ai rogiti del comune, simula l'80% sulla stima peritale tipica e pubblica un importo che regga perizia e LTV fin dal primo giorno in vetrina.
Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita — senza registrazione obbligatoria. Se vendi con Zerasa, un agente ti affianca dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo e percorso sono chiari.