Mutui e LTV: prestiti in crescita, perizia ferma i cartelli

In 30 secondi

• L'ABI nel Rapporto mensile diffuso il 29 settembre 2026 rileva il ventesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie: più persone chiedono mutuo, non carte bianche su ogni prezzo.
• Perizia e LTV restano il filtro: la banca finanzia sul valore peritale, ancorato ai rogiti dell'Agenzia delle Entrate, non sul cartello in vetrina.
• A Milano rogiti circa 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m². Parti da una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 29 settembre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha pubblicato il Rapporto mensile ABI, con l'intervista al vice direttore generale Gianfranco Torriero. Il dato che conta per chi vende casa: per le famiglie è il ventesimo mese consecutivo di incremento dei prestiti; per le imprese il quattordicesimo mese di crescita. In sintesi, il sistema bancario continua a erogare credito abitativo — buona notizia per chi cerca acquirenti con mutuo.

Ma «più prestiti» non significa «qualsiasi prezzo passa». Ogni pratica passa da perizia e calcolo del loan to value (LTV): la quota finanziabile sul valore che il perito riconosce, di regola allineato ai prezzi reali di vendita dell'Agenzia delle Entrate (serie OMI sui rogiti). Il fatto istituzionale del giorno è quindi doppio: liquidità al consumo in crescita, criteri di finanziabilità immutati sul singolo immobile.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo un effetto ottico: più richieste di mutuo in città, più visite, poi stallo al compromesso. L'acquirente ha il pre-approvato aggiornato grazie al mercato del credito in espansione — e scopre che il plafond non copre il cartello. Non è il tasso a mandarlo via: è il gap tra 5.671 €/m² in annuncio e 3.850 €/m² sui rogiti che la perizia usa come riferimento.

Chi valuta se restare in affitto o comprare guarda rata e anticipo. Chi deve vendere per comprare altrove ha lo stesso vincolo al rovescio: se il tuo prezzo non regge LTV, perdi la fascia di acquirenti che oggi, secondo l'ABI, riesce finalmente a ottenere il prestito. Non paghi commissioni con Zerasa per vendere, ma un cartello finanziabile resta la condizione per chiudere con chi ha già il mutuo in tasca. Il mandato si definisce dopo il sopralluogo gratuito — prima serve un prezzo allineato ai rogiti, non alle aspettative della vetrina.

Simulazione: 65 m² e LTV 80%

Il compratore cash esiste, ma è una minoranza. La maggioranza delle vendite passa da perizia: la tabella mostra perché un cartello «di mercato annunci» non coincide con un prezzo di rogito finanziabile.

I numeri della zona

A Milano gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m²; i rogiti OMI si aggirano circa 3.850 €/m². La perizia segue la seconda colonna: per questo un immobile può generare interesse anche con più prestiti in circolazione, e la vendita si blocca quando LTV e cartello non tornano.

In dodici mesi la serie mensile degli annunci è salita del 6,0% mentre il riferimento rogiti resta più basso. La vetrina corre; il mutuo no — e lì si decide se l'affare arriva al rogito.

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Cosa fare adesso

Non confondere «mutui in crescita» con «posso chiedere quanto voglio». Allinea il cartello ai rogiti del comune, simula l'80% sulla stima peritale tipica e pubblica un prezzo che regga perizia e LTV.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita — senza registrazione obbligatoria. Se vendi con Zerasa, un agente ti affianca dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo e percorso sono chiari.