Mutui e LTV: perizia stretta se il cartello supera i rogiti

In 30 secondi

• Il Rapporto mensile ABI rileva il ventesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie: più mutui in circolo, ma perizia e LTV non si allargano al prezzo in portale.
• Il plafond nasce dal minore tra contratto e valore peritale; a Milano i rogiti OMI si aggirano intorno a 3.850 €/m², gli annunci a 5.671 €/m².
• Prima di fissare il cartello, verifica finanziabilità reale con una valutazione gratuita.

Il fatto

L'Associazione Bancaria Italiana, nel Rapporto mensile diffuso a fine settembre con commento del vice direttore generale vicario Gianfranco Torriero, registra per le famiglie il ventesimo mese consecutivo di incremento dei prestiti. Per le imprese è il quattordicesimo mese di crescita. Il credito al consumo e all'abitazione resta in espansione, in un contesto in cui le banche continuano a applicare criteri rigidi su perizia, loan to value e plafond.

La notizia non è un taglio dei tassi: è la conferma che molti acquirenti entrano sul mercato con finanziamento, ma la banca non segue il listino che leggi online. Ogni proposta d'acquisto passa da una stima tecnica che spesso si avvicina ai rogiti dell'Agenzia delle Entrate, non alla media degli annunci.

Cosa significa per chi vende

Più mutui attivi significano più potenziali acquirenti, ma solo se il tuo prezzo di vendita rientra nel LTV calcolato sulla perizia. Il loan to value è la quota del valore riconosciuto che l'istituto presta: tipicamente si applica sull'80% del minore tra prezzo concordato e valore peritale.

In agenzia vediamo proprietari che investono in ristrutturazione convinti che il cartello possa salire di pari passo con i lavori. A volte l'immobile guadagna appeal in visita; spesso il divario tra annunci e rogiti resta tale che la banca non finanzia la richiesta. L'acquirente con pre-approvazione scopre un anticipo più alto del previsto — e la trattativa si ferma.

Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un listino non finanziabile restringe il bacino a pochi compratori con liquidità elevata. Il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito; prima serve un prezzo che regga perizia e plafond, non un numero copiato dal vicino in vetrina.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si posizionano molto sopra i valori che la perizia mutuo usa come riferimento: chi compra con banca calcola rata e anticipo sull'LTV, non sul prezzo in portale.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore in perizia resta agganciato ai rogiti. Dettaglio e trend su prezzi case Milano e altre analisi mutui nel Magazine Zerasa.

Plafond indicativo (caso anonimo, 75 m²)

Nessun indirizzo: solo il meccanismo quando listino e perizia non coincidono.

Cosa fare adesso

Moltiplica una base peritale prudente (vicina ai rogiti del comune) per l'LTV tipico della tua fascia di acquirenti, aggiungi l'anticipo realistico e confronta con la richiesta. Se il gap supera ciò che un compratore medio può portare in liquidità, il cartello blocca chi finanzia con mutuo — anche con venti mesi di crescita dei prestiti alle famiglie.

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