Perizia mutuo e LTV: vendi anche con debito ancora aperto

In 30 secondi

• Il 29 ottobre 2026 l'ABI sottolinea che alle famiglie si affiancano sempre più finanziamenti e consulenza — ogni mutuo ipotecario passa da perizia e LTV, non dal prezzo in vetrina.
• Non devi saldare il mutuo per aprire visite: al rogito estingui la tua banca con quanto versa l'acquirente; il freno è il plafond di chi compra.
• A Milano gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — verifica con una valutazione gratuita.

Il fatto

In data 29 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana pubblica un aggiornamento su banche, famiglie e transizione sostenibile: ai prestiti si aggiungono servizi di supporto e consulenza sempre più strutturati. Non è una novità sui tassi del giorno; è il segnale che in istruttoria le banche restano attive ma attente — reddito, garanzie e soprattutto valore peritale dell'immobile.

Contesto creditizio: la Banca Centrale Europea ha diffuso la October 2026 euro area bank lending survey il 27 ottobre, con criteri più cauti sui mutui ipotecari. In Italia l'ABI nel rapporto mensile di ottobre 2026 registra il ventunesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie — domanda viva, filtro bancario stringente. Per chi vende, il tema non è «liberarmi dal debito prima del cartello», ma capire se l'acquirente riesce a finanziare il prezzo che chiedi.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo spesso lo stesso equivoco: «prima chiudo tutto il mutuo, poi metto casa online». Non è obbligatorio. Puoi avviare trattative con il finanziamento ancora attivo; al rogito il notaio salda la tua banca con il ricavato.

Il blocco arriva dall'altro lato del tavolo. La banca dell'acquirente calcola il loan to value (LTV) sul minore tra prezzo di compravendita e perizia indipendente, con riferimenti come le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate. Un cartello molto sopra i rogiti significa plafond insufficiente: trattativa avviata, offerta che non passa l'istruttoria per mancanza di anticipo.

Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando listino, perizia attesa e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si aggirano intorno a quella soglia; in perizia la banca resta più vicina ai rogiti. La rata dell'acquirente nasce dal plafond sulla base riconosciuta, non dal listino dei portali.

In dodici mesi la serie mensile è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato delle richieste accelera; il valore usato per il LTV no. Approfondisci su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.

Esempio anonimo (80 m²)

Solo metratura e €/m², senza indirizzi: anche con prestiti famiglie in crescita (ABI), un compratore potrebbe non coprire il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva quando perizia e LTV restano ancorati ai rogiti.

Cosa fare adesso

Separa due piani: il tuo mutuo (si chiude al rogito) e il mutuo dell'acquirente (perizia + LTV + anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando cartello e plafond dell'acquirente sono allineati.