Mutui: perizia e LTV se il cartello è troppo alto

In 30 secondi

• L'ABI ha prorogato di 12 mesi la sospensione delle rate mutuo per eventi meteorologici in Como e Monza e Brianza (delibera Protezione Civile, 23 ottobre 2026).
• Perizia e LTV fissano il plafond dell'acquirente sul valore riconosciuto, non sul cartello in vetrina.
• A Milano gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — controlla il listino con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 23 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso agli associati la proroga, per dodici mesi, della misura che consente la sospensione delle rate dei mutui nei territori colpiti da eventi meteorologici in Provincia di Como e Provincia di Monza e Brianza. La delibera è pubblicata sul sito del Dipartimento della Protezione Civile: non cambia le regole del credito per tutta Italia, ma ricorda quanto il sistema bancario resta attento al legame tra rate, reddito e stress sui prestiti.

Nello stesso contesto, il Rapporto mensile ABI – Ottobre 2026 segnala ventuno mesi consecutivi di crescita dei prestiti alle famiglie. Domanda di mutui viva, istruttoria sempre rigida: reddito, documenti e soprattutto valore peritale dell'immobile in compravendita.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo spesso la stessa confusione: «Prima saldo il mutuo, poi vendo». Non è obbligatorio. Puoi pubblicare l'annuncio, fare visite e negoziare con il debito ancora aperto. Al rogito il notaio estingue il tuo finanziamento con quanto versa l'acquirente.

Quello che frena la vendita è un altro mutuo: quello di chi compra. L'istituto eroga fino a una quota del valore in perizia — il loan to value (LTV) — confrontando prezzo di compravendita e stima indipendente, con riferimenti come le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate. Un cartello molto sopra i rogiti significa plafond più basso rispetto alla richiesta: visita positiva, offerta che non passa l'istruttoria perché manca l'anticipo.

Le proroghe sulle rate (ABI) aiutano chi è già mutuatario in difficoltà; non allargano il LTV per chi compra casa tua a un prezzo fuori scala. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando listino, perizia attesa e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si aggirano intorno a quella soglia; in perizia la banca resta più vicina ai rogiti. La rata dell'acquirente nasce dal plafond sulla base riconosciuta, non dal listino dei portali.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato delle richieste accelera; il valore usato per il LTV no. Approfondisci su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.

Esempio anonimo (80 m²)

Solo metratura e €/m², senza indirizzi: anche con prestiti alle famiglie in espansione (ABI), un compratore potrebbe non coprire il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva.

Cosa fare adesso

Tieni separati due piani: il tuo mutuo (si chiude al rogito) e il mutuo dell'acquirente (perizia + LTV + anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando cartello e plafond dell'acquirente sono allineati.