Perizia mutuo e LTV: perché il listino alto blocca la vendita

In 30 secondi

• L'ABI nel Rapporto mensile – Ottobre 2026 segnala il 21° mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie; il presidente Patuelli (intervista La Stampa, 26 ottobre 2026) richiama l'accesso al credito per i giovani.
• Perizia e LTV fissano il plafond dell'acquirente sul valore riconosciuto, non sul cartello in vetrina.
• A Milano gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — verifica il listino con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 26 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana torna al centro del dibattito sul credito: il presidente Antonio Patuelli, in intervista a La Stampa, parla del rischio che i giovani «perdano i sogni» e del legame tra banche, risparmiatori e finanziamenti. Non è una novità normativa sul mutuo, ma conferma un contesto in cui le banche restano selettive sull'istruttoria.

Il quadro numerico arriva dal Rapporto mensile ABI – Ottobre 2026 (comunicato del 17 ottobre): per le famiglie è il ventunesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti; per le imprese il quindicesimo. Domanda di mutui viva, controlli stringenti su reddito, documenti e — soprattutto — valore peritale dell'immobile in compravendita.

Cosa significa per chi vende

In agenzia sentiamo spesso: «Prima chiudo il mutuo, poi metto casa in vendita». Non è un obbligo. Puoi pubblicare, fare visite e negoziare con il debito ancora aperto. Al rogito il notaio estingue il tuo finanziamento con quanto versa l'acquirente.

Quello che blocca la vendita è un altro mutuo: quello di chi compra. L'istituto eroga fino a una quota del valore in perizia — il loan to value (LTV) — confrontando prezzo di compravendita e stima indipendente, con riferimenti come le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate. Un listino molto sopra i rogiti significa plafond più basso rispetto alla richiesta: visita positiva, offerta che non passa l'istruttoria perché manca l'anticipo.

Con prestiti alle famiglie in espansione (ABI), più acquirenti cercano casa — ma non tutti superano il filtro perizia + LTV se il cartello è fuori scala. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando listino, perizia attesa e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si aggirano intorno a quella soglia; in perizia la banca resta più vicina ai rogiti. La rata dell'acquirente nasce dal plafond sulla base riconosciuta, non dal listino dei portali.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato delle richieste accelera; il valore usato per il LTV no. Approfondisci su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.

Esempio anonimo (75 m²)

Solo metratura e €/m², senza indirizzi: anche con 21 mesi di crescita dei prestiti famiglie (ABI), un compratore potrebbe non coprire il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva.

Cosa fare adesso

Tieni separati due piani: il tuo mutuo (si chiude al rogito) e il mutuo dell'acquirente (perizia + LTV + anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando cartello e plafond dell'acquirente sono allineati.