Mutui: sospensione rate ABI e perizia LTV in vendita

In 30 secondi

• L'ABI ha informato gli associati sulla sospensione del pagamento delle rate dei mutui per comuni colpiti da eventi meteorologici in Calabria, Sardegna e Sicilia (lettera del 12 ottobre 2026, in base all'ordinanza della Protezione Civile).
• Per chi vende altrove il tema resta perizia e LTV: il mutuo non segue il cartello se la banca stima meno.
• A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — allinea il prezzo con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 12 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso agli istituti di credito una lettera circolare sulla pubblicazione, sul sito del Dipartimento della Protezione Civile, dell'ordinanza che estende la possibilità di accedere alla sospensione delle rate dei mutui anche ai comuni di Trabia (Sicilia), Caloveto e Rocca Imperiale (Calabria), oltre ai territori della fascia costiera già coperti in Calabria, Sardegna e Sicilia.

È una misura di emergenza per chi paga il mutuo in zone colpite dal maltempo: non modifica le regole con cui la banca valuta un immobile in compravendita. Restano centrali perizia, loan to value e plafond — cioè quanto l'istituto è disposto a finanziare rispetto al valore riconosciuto, non rispetto al prezzo che il venditore scrive in vetrina.

Cosa significa per chi vende

Chi vende in città come Milano non entra in questa sospensione rate, ma il messaggio del sistema bancario è chiaro: i mutui restano uno strumento delicato. L'acquirente con pre-approvazione può comunque bloccarsi se il tuo prezzo di vendita supera ciò che entra nel calcolo LTV.

Il loan to value è la quota del valore peritale che la banca finanzia. Di solito si applica sull'80% del minore tra prezzo contrattuale e stima tecnica. Se il cartello è molto sopra i rogiti, l'acquirente deve portare più anticipo — o la pratica non parte.

Molti proprietari si chiedono se conviene ristrutturare prima di mettere casa in vendita, sperando di alzare il listino di tutto l'importo dei lavori. In agenzia vediamo un errore frequente: investire in finiture che piacciono in visita ma non spostano abbastanza la perizia mutuo, ancorata ai prezzi reali di vendita (dati Agenzia delle Entrate) e alle comparazioni di zona. Il risultato è un cartello alto, poche offerte finanziabili e trattative che si fermano sul gap tra richiesta e plafond.

Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Resta però vero che un prezzo non finanziabile esclude chi compra con banca. Il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito; prima serve un listino che regga perizia e mutuo.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si posizionano molto sopra il riferimento che la perizia usa per il mutuo: rata e anticipo si calcolano sull'LTV, non sul prezzo in portale.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore in perizia resta legato ai rogiti. Dettaglio su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.

Plafond indicativo (70 m², caso anonimo)

Numeri anonimi, senza indirizzi: così un mutuo «ok in linea di massima» può comunque non coprire il cartello.

Cosa fare adesso

Prima di pubblicare, verifica se il prezzo che hai in mente è finanziabile: moltiplica una base vicina ai rogiti del comune per l'LTV della fascia di acquirenti che punti, aggiungi l'anticipo realistico e confronta con la richiesta. Se ristrutturi, chiediti se il costo lavori si recupera in perizia o solo in visite.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo, perizia e plafond sono allineati.