News · 18 settembre 2026 alle ore 09:45
Mutui under 36 in ripresa: LTV e perizia vs cartello alto
L'ABI segnala mutui in ripresa tra i giovani under 36, ma perizia e LTV limitano il plafond se il cartello supera i rogiti. A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI conferma mutui in ripresa e cresce la quota di under 36 che accendono un finanziamento: più acquirenti giovani in visita, ma perizia e LTV possono bloccare tutto se il cartello supera i rogiti.
- La banca non eroga sul prezzo richiesto: eroga sul valore peritale. Un cartello alto trasforma un giovane acquirente promettente in un «no» al controllo bancario.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso l'intervista del presidente Antonio Patuelli su *Il Quotidiano Nazionale*: i mutui ipotecari sono in ripresa e sale la quota di giovani under 36 che comprano casa. Patuelli parla di «un'Italia che crede nel futuro» — segnale che il credito torna a muoversi, anche tra chi ha meno di trentasei anni.
Per chi vende, più mutui — soprattutto tra i giovani — significa più acquirenti potenziali. Ma ogni operazione finanziata passa da due filtri che spesso vengono ignorati fino all'ultimo: la perizia e il calcolo del loan to value (LTV). È qui che un cartello sopravvalutato trasforma settimane di trattativa in un rifiuto della banca — anche con un under 36 pre-approvato e reddito solido.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo lo stesso scenario ripetersi: acquirente giovane, pre-approvato ok, visita positiva, trattativa avanzata. Poi arriva il perito — e la vendita si ferma.
La perizia non replica il cartello. Il perito stima sui prezzi reali di vendita registrati nei rogiti dell'Agenzia delle Entrate nella zona. Il LTV fissa quanto la banca può erogare su quel valore — tipicamente tra il 70% e l'80% per la prima casa, con possibili agevolazioni per gli under 36. Il risultato è il plafond, il tetto massimo del mutuo.
Se il cartello supera di molto i rogiti, il plafond resta sotto il prezzo concordato. L'acquirente dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo — liquidità che pochi hanno pronta, anche tra i giovani con reddito stabile. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira; spesso il problema viene attribuito al mutuo, quando in realtà il cartello era fuori mercato.
Le agevolazioni under 36 aiutano su tassi e garanzie, non sulla perizia. Un cartello allineato ai rogiti lascia più margine finanziabile — e questo accelera la chiusura quando serve il mutuo.
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Perché il plafond non segue il cartello
| Fase | Cosa valuta la banca | Effetto sul venditore |
|---|---|---|
| Pre-approvato | Reddito e rata | Illusione: «la vendita è fatta» |
| Perizia | Valore sui rogiti della zona | Stima spesso sotto il cartello |
| LTV | Mutuo max = perizia × percentuale | Plafond insufficiente |
| Gap in contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente non copre la differenza |
| Esito | Trattativa bloccata | Annuncio fermo, mesi persi |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio concreto: un bilocale da 55 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 311.905 € in cartello. Se la perizia si aggira intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 211.750 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 169.400 € — non i 249.524 € che servirebbero per coprire l'80% del cartello. Gap: 80.124 € di liquidità extra, oltre all'anticipo.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento, non la media degli annunci.
Dettaglio completo: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
I mutui in ripresa tra gli under 36 portano più acquirenti giovani in cerca di casa — ma solo se il prezzo regge la perizia. Un cartello alto non attira offerte migliori: attrae trattative che si fermano al controllo LTV.
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