News · 15 ottobre 2026 alle ore 09:45
Mutui in vendita: perizia LTV se il cartello è alto
Vendi con mutuo aperto: al rogito si estingue. Per l'acquirente restano perizia e LTV — annunci ~5.671 €/m², rogiti OMI ~3.850 €/m² a Milano.
In 30 secondi
- L'ABI (12 ottobre 2026) ha informato le banche sulla possibilità di sospensione delle rate per mutui in aree colpite da eventi meteo in Calabria, Sardegna e Sicilia — il credito casa resta sotto attenzione istituzionale.
- Non devi saldare il mutuo prima di vendere: l'estinzione avviene al rogito. Il collo di bottiglia per chi compra resta perizia e LTV.
- A Milano gli annunci si posizionano circa a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — allinea il cartello con una valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana, con lettera agli associati del 12 ottobre 2026, ha diffuso l'aggiornamento sulle sospensioni del pagamento delle rate dei mutui per famiglie e imprese nei territori della fascia costiera di Calabria, Sardegna e Sicilia, in linea con le ordinanze del Dipartimento della Protezione Civile. Tra gli altri, sono stati inclusi ulteriori comuni con accesso alla moratoria per eventi meteorologici.
Il segnale è chiaro: il sistema bancario continua a gestire il credito ipotecario con regole precise — moratorie incluse — mentre il Rapporto mensile ABI di fine settembre confermava ancora crescita dei prestiti alle famiglie (ventesimo mese consecutivo). Mutui in circolo, sì; ma ogni nuova compravendita passa da stima tecnica e soglie di finanziabilità.
Cosa significa per chi vende
Molti proprietari credono di dover chiudere il mutuo prima di affittare l'agenzia o pubblicare l'annuncio. In realtà, in agenzia vediamo ogni giorno vendite con debito residuo estinto direttamente alla firma: il notaio incassa dal compratore, paga la banca e versa a te il netto. Il tuo mutuo non è il problema — finché il prezzo di vendita è credibile.
Il problema nasce per chi compra con banca. L'LTV (loan to value) limita quanto l'istituto presta rispetto al valore in perizia, di solito intorno all'80% del minore tra prezzo contrattuale e stima. Se il cartello è molto sopra i rogiti dell'Agenzia delle Entrate, l'acquirente non riesce a coprire la differenza con il mutuo: trattativa ferma, caparra a rischio, visite a vuoto.
È lo stesso meccanismo dietro le domande su caparra e tipologia di versamento: un prezzo non finanziabile rende fragile qualsiasi impegno, anche se la banca dell'acquirente aveva dato un pre-ok generico. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando listino, perizia e acquirenti prequalificati sono allineati.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci sono molto sopra la base che la banca usa per il plafond: la rata dell'acquirente si calcola sulla perizia, non sul prezzo in vetrina.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore riconosciuto in perizia resta ancorato ai rogiti. Dettaglio su prezzi case Milano e altri approfondimenti nel Magazine Zerasa.
Esempio anonimo (70 m²)
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (70 m² × 5.671 €/m²) | 396.970 € | Media annunci |
| Base peritale (70 m² × 3.850 €/m²) | 269.500 € | Rogiti OMI |
| Mutuo orientativo (LTV 80%) | ~215.600 € | Plafond sulla perizia |
| Gap se il prezzo resta in annuncio | ~181.370 € | Anticipo oltre il mutuo tipico |
Caso ipotetico, senza indirizzi: anche vendendo con il tuo mutuo da estinguere al rogito, l'acquirente potrebbe non raggiungere il tuo cartello senza liquidità extra.
Cosa fare adesso
Separa due piani: il tuo mutuo (si chiude con la vendita) e il mutuo dell'acquirente (dipende da perizia e LTV). Prima di pubblicare, verifica se il prezzo è finanziabile moltiplicando una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontando con la richiesta.
Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo e finanziabilità tornano compatibili.