News · 9 ottobre 2026 alle ore 09:45
Mutuo LTV e perizia: quando il cartello supera il plafond
L'ABI lancia la campagna sulla sicurezza informatica mentre i prestiti alle famiglie crescono. Per chi vende conta il loan to value: a Milano annunci ~5.671 €/m², rogiti ~3.850 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI ha avviato oggi la campagna «I Navigati» sulla sicurezza informatica, mentre il Rapporto mensile conferma ancora crescita dei prestiti alle famiglie.
- Chi vende deve pensare a perizia e loan to value: il mutuo non segue il cartello in portale, segue il plafond bancario.
- A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a 3.850 €/m². Verifica con una valutazione gratuita.
Il fatto
Il 9 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha lanciato la nuova edizione della campagna «I Navigati» sulla sicurezza informatica: sensibilizzazione su truffe online e uso più sicuro degli strumenti digitali, in un contesto in cui le frodi colpiscono anche chi sta per versare caparre o chiudere un mutuo.
Nel parallelismo del credito, il Rapporto mensile ABI diffuso a fine settembre segnala per le famiglie il ventesimo mese consecutivo di incremento dei prestiti. Più finanziamenti in circolazione non annullano però le regole dell'erogazione: ogni acquisto casa passa da perizia, LTV e calcolo del plafond sul valore che la banca riconosce — allineato ai rogiti dell'Agenzia delle Entrate, non alla vetrina degli annunci.
Cosa significa per chi vende
Un acquirente può avere pre-approvazione e buon reddito, ma se il tuo cartello è troppo distante dalla perizia, il loan to value si applica sul minore tra prezzo contrattuale e valore peritale. La differenza resta in liquidità: non è una questione di «trattare un po'», è un tetto mutuo.
In agenzia vediamo proprietari che puntano su ristrutturazioni per «forzare» la perizia verso il listino. A volte funziona, quando i lavori sono documentati e il mercato locale li premia; spesso il cartello resta agganciato agli annunci mentre il valore riconosciuto resta vicino ai rogiti. Risultato: meno proposte da chi compra con mutuo, più tempo in vetrina.
Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un prezzo non finanziabile restringe il bacino a pochi compratori con liquidità elevata. Il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito; prima serve un listino che regga perizia e LTV, non un numero copiato dal vicino.
Esempio: 75 m² e gap tra annunci e perizia
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (75 m² × 5.671 €/m²) | 425.325 € | Media annunci |
| Base peritale (75 m² × 3.850 €/m²) | 288.750 € | Rogiti OMI |
| Mutuo indicativo (LTV 80%) | ~231.000 € | Plafond orientativo |
| Liquidità oltre il mutuo | ~194.325 € | Se il prezzo resta al cartello |
Caso anonimo: nessun indirizzo, solo il meccanismo quando listino e perizia non coincidono.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Finché il divario resta così ampio, chi compra con mutuo calcola rata e anticipo sul LTV, non sul prezzo che leggi online.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore in perizia resta agganciato ai rogiti. Approfondisci su prezzi case Milano e sulle altre news mutui nel Magazine Zerasa.
Cosa fare adesso
Prima di pubblicare, stima il valore peritale realistico del tuo immobile (vicino ai rogiti del comune), applica l'LTV che usano le banche per la tua fascia di acquirenti — spesso intorno all'80% — e confronta il risultato con la richiesta. Se l'acquirente tipo non copre il gap, il cartello è troppo alto per il mutuo.
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