News · 22 ottobre 2026 alle ore 09:45
Mutuo e perizia LTV: perché il cartello alto ferma la vendita
Perizia e loan to value legano il plafond al valore riconosciuto, non al prezzo in vetrina. A Milano annunci ~5.671 €/m², rogiti OMI ~3.850 €/m²: allinea listino e finanziabilità.
In 30 secondi
- Perizia e loan to value (LTV) fissano il plafond del mutuo dell'acquirente: non sul prezzo che scegli tu, ma sul valore che la banca riconosce.
- L'ABI nel Rapporto mensile – Ottobre 2026 conferma credito in espansione alle famiglie; più prestiti in circolo non alzano automaticamente il finanziamento su un cartello fuori mercato.
- A Milano gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — verifica listino e finanziabilità con una valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha pubblicato il Rapporto mensile – Ottobre 2026 (comunicato del 17 ottobre): i prestiti alle famiglie segnano il ventunesimo mese consecutivo di crescita, con un contesto di domanda di mutuo ancora sostenuta. Nei giorni successivi l'ABI ha anche diffuso l'aggiornamento Rai con il vice direttore generale vicario Gianfranco Torriero, che illustra i principali dati di settore.
Il messaggio istituzionale è chiaro: il credito scorre quando reddito, documentazione e immobile reggono i controlli. Non c'è deroga automatica sul prezzo di vendita che pubblichi online. Ogni erogazione passa da perizia indipendente, confronto con riferimenti come le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e calcolo del loan to value.
Per il mercato delle compravendite questo significa che un periodo favorevole ai mutui non trasforma un listino aggressivo in finanziamento pieno. Le regole su plafond e finanziabilità restano le stesse anche quando le banche prestano di più in aggregato.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo due equivoci ricorrenti. Il primo: «Prima vendo, poi saldo il mutuo» — come se non si potesse partire senza estinguere il debito. Non è così. Puoi mettere in vendita con mutuo attivo; al rogito il notaio estingue la tua banca con quanto incassa l'acquirente. Il tuo piano rateale non blocca la vetrina.
Il secondo equivoco è più costoso: «Tanto i mutui crescono, alzo il cartello». L'acquirente con finanziamento non riceve un assegno legato al tuo annuncio. L'istituto finanzia fino a una quota del valore peritale (tipicamente intorno all'80% in LTV), sul minore tra prezzo di compravendita e importo in perizia. Cartello molto sopra rogiti e OMI → plafond basso rispetto alla richiesta → serve un anticipo che molti non hanno → trattativa che si arena dopo la visita.
Ecco perché un cartello alto «blocca» la vendita senza che tu debba saldare nulla in anticipo: si blocca il mutuo dell'altro, non il tuo. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo, perizia attesa e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si aggirano intorno a quella soglia; la banca, in perizia, resta più vicina ai rogiti. La rata dell'acquirente nasce dal plafond sulla base riconosciuta, non dal listino dei portali.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato delle richieste accelera; il valore usato per il LTV no. Approfondisci su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.
Esempio anonimo (85 m²)
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (85 m² × 5.671 €/m²) | 482.035 € | Media annunci |
| Base peritale (85 m² × 3.850 €/m²) | 327.250 € | Rogiti OMI |
| Mutuo orientativo (LTV 80%) | ~261.800 € | Plafond sulla perizia |
| Gap rispetto al cartello | ~220.235 € | Anticipo oltre il mutuo tipico |
Nessun indirizzo, solo numeri: anche con credito alle famiglie in crescita (dato ABI), un compratore potrebbe non coprire il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva — e tu non sei obbligato a estinguere il tuo mutuo per scoprirlo prima.
Cosa fare adesso
Tieni separati due piani: il tuo mutuo (si chiude al rogito) e il mutuo dell'acquirente (perizia + LTV + anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.
Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando listino e plafond dell'acquirente sono allineati.