News · 23 settembre 2026 alle ore 09:45
Perizia LTV mutuo: gap annunci-rogiti blocca la vendita
Banca d'Italia e ABI ribadiscono prudenza sul credito: perizia e LTV tagliano il plafond se il cartello supera i rogiti. A Milano il gap è del 47%.
In 30 secondi
- Banca d'Italia e ABI hanno ribadito a Milano la centralità della stabilità monetaria e del controllo del rischio creditizio — segnale di prudenza sulle erogazioni ipotecarie.
- La perizia e il LTV calcolano il plafond sui rogiti, non sul cartello. Con annunci 47% sopra i rogiti OMI, molte trattative si fermano al controllo bancario.
- A Milano i rogiti sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si posizionano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
Il 22 settembre 2026, presso la sede milanese della Banca d'Italia, si è tenuta la presentazione del volume dedicato agli scritti di Guido Carli su stabilità monetaria e mercato — con il presidente dell'Associazione Bancaria Italiana, Antonio Patuelli, tra i relatori. Il tema: come il sistema creditizio tutela la solidità finanziaria in un contesto di mercati più volatili.
Per chi vende casa il messaggio operativo è indiretto ma concreto. Quando le istituzioni monetarie e bancarie sottolineano prudenza e controllo del rischio, le filiali stringono i passaggi su ogni mutuo — a partire dalla perizia dell'immobile in garanzia. Non basta un acquirente con reddito regolare: serve un valore peritale che regga il loan to value (LTV), cioè la percentuale finanziabile sul prezzo reale dell'immobile.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo una domanda ricorrente, soprattutto in autunno: «L'acquirente ha il mutuo, perché si è fermato tutto?». La risposta quasi sempre passa dalla perizia. La banca convoca un perito che stima l'immobile sui prezzi reali di vendita dell'Agenzia delle Entrate — i rogiti OMI della zona. Su quel valore applica il LTV (tipicamente 70–80% per la prima casa) e ricava il plafond, il tetto massimo erogabile.
Se il cartello è molto sopra i rogiti, il plafond non copre il prezzo concordato. L'acquirente dovrebbe portare la differenza in contanti, oltre all'anticipo. Molti a quel punto valutano alternative — restare in affitto, cercare un immobile più economico, rinviare l'acquisto. Il venditore perde il compratore non perché il mutuo «non passa», ma perché il cartello non è finanziabile.
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Ma un prezzo allineato ai rogiti resta la condizione per trasformare le visite in rogiti, soprattutto quando le banche applicano controlli più rigorosi.
Il meccanismo LTV in sintesi
| Passaggio | Cosa misura | Effetto con cartello alto |
|---|---|---|
| Annuncio | Prezzo richiesto | Attira visite, non garanzia di mutuo |
| Pre-approvato | Reddito e rata | Non verifica il valore dell'immobile |
| Perizia | Rogiti OMI zona | Stima spesso sotto il cartello |
| LTV | Perizia × percentuale | Plafond insufficiente |
| Gap contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente si ritira |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Il divario tra annunci e rogiti a Milano è del 47,3%. Gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m²; i rogiti OMI si posizionano circa a 3.850 €/m². La perizia usa quest'ultimo riferimento, non la media degli annunci in vetrina.
Esempio: un trilocale da 90 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 510.390 € in cartello. Se la perizia si ancora ai 3.850 €/m² dei rogiti, la stima scende a 346.500 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 277.200 € — non i 408.312 € necessari per coprire l'80% del cartello. Gap: 131.112 € di liquidità extra, oltre all'anticipo. Pochi acquirenti hanno quella cifra pronta.
Negli ultimi 12 mesi la serie mensile degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario con i rogiti non si chiude — ed è proprio quello che determina il plafond mutuo.
Approfondisci i dati: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
Un cartello sopra i rogiti non amplia il guadagno: restringe il numero di acquirenti che arrivano al rogito. Prima di pubblicare, verifica se il prezzo è finanziabile con un mutuo standard.
Una valutazione gratuita ancorata ai rogiti della zona ti mostra dove si posiziona il tuo immobile rispetto ai prezzi reali di vendita — senza registrazione obbligatoria. Allineare il cartello fin dall'inizio significa più proposte che resistono alla perizia, meno trattative interrotte e meno mesi di annuncio fermo.
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