News · 21 ottobre 2026 alle ore 09:45
Perizia LTV mutuo: credito in crescita, plafond che frena
ABI segnala il 21° mese di crescita dei prestiti alle famiglie. Per vendere serve allineare cartello, perizia e LTV: a Milano annunci ~5.671 €/m², rogiti OMI ~3.850 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI aggiorna il Rapporto mensile – Ottobre 2026 e segnala il 21° mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie: più domanda di mutuo, stesse regole su perizia e loan to value.
- Oggi 21 ottobre 2026 il Comitato Esecutivo ABI a Milano accoglie un intervento della Banca Centrale Europea sul sistema creditizio: il contesto è favorevole, ma il plafond resta legato al valore peritale.
- A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — allinea listino e finanziabilità con una valutazione gratuita.
Il fatto
Il 20 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso l'aggiornamento del Rapporto mensile ABI in ambito Rai: per le famiglie è il ventunesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti; per le imprese il quindicesimo. Il messaggio non è «mutui gratis per tutti», ma credito che scorre quando documentazione, reddito e immobile reggono i controlli.
Il 17 ottobre era già online il Rapporto mensile – Ottobre 2026 completo. In parallelo, l'ABI ha in calendario per oggi, 21 ottobre, il Comitato Esecutivo a Milano con un intervento di Piero Cipollone, membro del Comitato esecutivo della Banca Centrale Europea, sulle banche e le opportunità del sistema finanziario europeo. Due istituzioni, stesso filo: il mutuo ipotecario resta un prodotto regolato, non un assegno in bianco sul prezzo che chiedi in vetrina.
Per chi vende casa il punto operativo è un altro: più prestiti in circolazione non significa che la banca finanzierà qualsiasi cartello. L'istruttoria passa da perizia, tetto LTV e confronto con riferimenti ufficiali come le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate.
Cosa significa per chi vende
In agenzia sentiamo spesso: «Tanto i mutui crescono, metto un prezzo alto e qualcuno lo prende». La logica salta un passaggio. L'acquirente con finanziamento riceve un plafond sul minore tra prezzo di compravendita e valore in perizia, di solito fino a circa l'80% del valore riconosciuto (LTV). Più credito sul mercato aiuta chi ha reddito e immobile in regola; non trasforma un listino fuori perizia in mutuo pieno.
Lo stesso vale per il tuo mutuo da venditore: non devi saldare il prestito prima di mettere casa in vendita. Puoi fare visite e compromesso con debito residuo; al rogito il notaio estingue la tua banca con il prezzo incassato. Il collo di bottiglia, quasi sempre, è il mutuo dell'acquirente — legato a perizia, anticipo e finanziabilità del prezzo richiesto.
Cartello molto sopra rogiti e OMI significa acquirenti che passano la visita ma si bloccano in banca, trattative che tornano indietro per ribasso e mesi persi. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo, plafond e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci (serie mensile) è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci sono molto sopra la base che l'istituto usa per il plafond: la rata dell'acquirente nasce dalla perizia, non dal listino dei portali.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato delle richieste accelera; il valore riconosciuto in perizia resta più vicino ai rogiti. Dettaglio su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.
Esempio anonimo (70 m²)
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (70 m² × 5.671 €/m²) | 396.970 € | Media annunci |
| Base peritale (70 m² × 3.850 €/m²) | 269.500 € | Rogiti OMI |
| Mutuo orientativo (LTV 80%) | ~215.600 € | Plafond sulla perizia |
| Gap rispetto al cartello | ~181.370 € | Anticipo oltre il mutuo tipico |
Solo numeri, senza indirizzo: anche con 21 mesi di crescita dei prestiti alle famiglie (dato ABI), un compratore potrebbe non coprire il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva — indipendentemente da quanto rate hai già pagato tu.
Cosa fare adesso
Separa due piani: il tuo mutuo (si chiude al rogito) e il mutuo dell'acquirente (dipende da perizia, LTV e anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.
Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando listino e plafond dell'acquirente sono allineati.