Perizia e LTV mutuo: cartello alto ferma l'acquirente

In 30 secondi

• L'ABI ha pubblicato il Rapporto mensile – Ottobre 2026 (17 ottobre): il monitoraggio sul credito alle famiglie resta il termometro ufficiale del mercato mutui.
• Non serve saldare il mutuo per iniziare a vendere: l'estinzione del tuo debito avviene al rogito. Il freno, quando c'è, è perizia e LTV dell'acquirente.
• A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — allinea il listino con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 17 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso il Rapporto mensile – Ottobre 2026, il consueto aggiornamento su prestiti, depositi e dinamiche del sistema bancario italiano. Per chi compra o vende casa, il documento conferma un contesto in cui il mutuo ipotecario resta lo strumento dominante, ma sempre dentro soglie di finanziabilità fissate da banche e normativa.

Non è una novità «di giornata» sui tassi: è il segnale che il credito abitativo si muove con regole scritte — istruttoria, perizia, rapporto loan to value — non con la sola fiducia sul prezzo in vetrina. In parallelo, l'ABI continua a coordinare le banche su misure come le moratorie per territori colpiti da emergenze: il filo rosso è che ogni euro di mutuo passa da controlli formali.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo spesso lo stesso equivoco: «Prima chiudo il mutuo, poi metto casa in vendita». Non devi saldare il mutuo in anticipo. Puoi pubblicare l'annuncio, fare visite e firmare il compromesso con il debito ancora aperto: al rogito il notaio incassa dall'acquirente, estinguere il tuo prestito e accreditarti la differenza. Il tuo piano di ammortamento non è il collo di bottiglia.

Il blocco arriva altrove. L'acquirente con mutuo deve superare la perizia dell'istituto: la banca finanzia solo fino a un certo LTV, di norma intorno all'80% del minore tra prezzo contrattuale e valore stimato. Cartello in linea con gli annunci del quartiere, perizia ancorata ai rogiti e agli standard prudenziali: il compratore non copre il gap col prestito e la trattativa si ferma — a volte dopo settimane di visite.

Succede quando il listino segue solo ciò che «si chiede» online e non i prezzi reali di vendita (dati Agenzia delle Entrate). Succede anche se confondi «quanto mi serve in tasca» con «quanto finanzia la banca del compratore». Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo, perizia e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci sono molto sopra la base che l'istituto usa per il plafond: la rata dell'acquirente si calcola sulla perizia, non sul prezzo che leggi in portale.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore riconosciuto in perizia resta ancorato ai rogiti. Dettaglio su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.

Esempio anonimo (65 m²)

Nessun indirizzo, solo numeri: anche se tu chiuderai il mutuo al rogito senza intoppi, l'acquirente potrebbe non raggiungere il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva.

Cosa fare adesso

Tieni separati due piani: il tuo mutuo (si estingue con la vendita) e il mutuo dell'acquirente (dipende da perizia e LTV). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile — moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.

Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando listino e finanziabilità sono allineati.