News · 20 ottobre 2026 alle ore 09:45
Perizia e LTV mutuo: cartello alto blocca la vendita
ABI aggiorna il quadro creditizio a ottobre 2026. Per vendere con mutuo attivo serve allineare cartello, perizia e LTV: a Milano annunci ~5.671 €/m², rogiti ~3.850 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI ha pubblicato il Rapporto mensile – Ottobre 2026 (17 ottobre): il credito alle famiglie resta ancorato a istruttoria, perizia e tetto loan to value — non al prezzo che scegli in vetrina.
- L'Agenzia delle Entrate ha messo online le quotazioni OMI del primo semestre 2026: sono il riferimento che molte banche usano per stimare il valore in perizia e calcolare il plafond del mutuo acquirente.
- A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI a ~3.850 €/m² — allinea listino e finanziabilità con una valutazione gratuita.
Il fatto
Il 17 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso il Rapporto mensile – Ottobre 2026, il consueto aggiornamento su prestiti, depositi e dinamiche del sistema creditizio. Per chi vende casa non è un bollettino da archiviare: conferma che il mutuo ipotecario dell'acquirente passa sempre da documentazione, perizia e limite LTV (loan to value), indipendentemente da quanto è «caldo» il mercato degli annunci.
Nello stesso periodo sono disponibili le quotazioni immobiliari OMI del primo semestre 2026 sul portale dell'Agenzia delle Entrate. Non sono il prezzo che vedi sui portali: sono fasce ufficiali per zona e tipologia, aggiornate semestralmente, che entrano nelle valutazioni tecniche quando la banca decide quanto finanziare. Due fonti istituzionali, un messaggio: la vendita si chiude al rogito, ma si prepara sul rapporto tra cartello, perizia e plafond.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo spesso lo stesso equivoco: «Prima saldo il mutuo, poi metto in vendita». Non è obbligatorio. Puoi fare visite e compromesso con il debito aperto; al rogito il notaio estingue il tuo prestito con il prezzo incassato e ti accredita il netto. Il tuo mutuo è una voce di passivo da chiudere in sede notarile, non un divieto di vetrina.
Il freno, quasi sempre, è dall'altra parte del tavolo. L'acquirente che chiede finanziamento ottiene un plafond sul minore tra prezzo di compravendita e valore in perizia, tipicamente fino a circa l'80% del valore riconosciuto (LTV). Se il cartello segue la media degli annunci ma la perizia si ancora alle quotazioni OMI e ai rogiti, il compratore deve coprire con anticipo proprio tutto ciò che il mutuo non finanzia. Non è che «la banca non vuole venderti la casa»: è che il prestito ha un tetto matematico.
Cartello troppo alto rispetto a perizia e OMI significa meno acquirenti con mutuo, più trattative che muoiono dopo l'istruttoria e più richieste di ribasso a fine percorso. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere; il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito, quando prezzo, finanziabilità e acquirenti prequalificati tornano sulla stessa strada.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Gli annunci si posizionano molto sopra la base che l'istituto usa per il plafond: la rata dell'acquirente nasce dalla perizia, non dal prezzo in portale.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore riconosciuto in perizia resta più vicino ai rogiti e alle fasce OMI semestrali. Approfondisci su prezzi case Milano e nel Magazine Zerasa.
Esempio anonimo (65 m²)
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (65 m² × 5.671 €/m²) | 368.615 € | Media annunci |
| Base peritale (65 m² × 3.850 €/m²) | 250.250 € | Rogiti OMI |
| Mutuo orientativo (LTV 80%) | ~200.200 € | Plafond sulla perizia |
| Gap rispetto al cartello | ~168.415 € | Anticipo oltre il mutuo tipico |
Solo numeri, nessun indirizzo: anche se tu chiudi il mutuo al rogito senza intoppi, l'acquirente potrebbe non raggiungere il prezzo in annuncio senza liquidità aggiuntiva — indipendentemente da quanto rate hai già pagato.
Cosa fare adesso
Separa due piani: il tuo mutuo (si estingue con la vendita) e il mutuo dell'acquirente (dipende da perizia, LTV e anticipo). Prima di pubblicare, chiediti se il prezzo è finanziabile: moltiplica una base prudente vicina ai rogiti per l'80% e confrontala con la richiesta.
Scopri quanto vale davvero la tua casa con una valutazione gratuita: nessuna registrazione obbligatoria per iniziare. Un agente Zerasa ti accompagna dalla stima al rogito; il mandato si raccoglie dopo il sopralluogo gratuito, quando listino e plafond dell'acquirente sono allineati.