News · 10 ottobre 2026 alle ore 09:45
Perizia e LTV mutuo: cartello alto blocca la finanziabilità
L'Outlook ABI-Cerved prevede più crediti deteriorati: le banche restano prudenti su perizia e LTV. A Milano annunci ~5.671 €/m², rogiti ~3.850 €/m² — verifica il listino.
In 30 secondi
- L'Outlook ABI-Cerved 2026-28 segnala tassi di deterioramento crediti in aumento per le imprese: contesto in cui le banche restano rigide su perizia e loan to value.
- Il mutuo non segue il cartello in portale: il plafond nasce dal valore peritale, di solito vicino ai rogiti dell'Agenzia delle Entrate.
- A Milano gli annunci si posizionano circa 5.671 €/m², i rogiti OMI a 3.850 €/m². Controlla con una valutazione gratuita.
Il fatto
All'inizio di ottobre l'Associazione Bancaria Italiana, insieme a Cerved, ha diffuso l'Outlook 2026-28 sui crediti deteriorati delle imprese: nel triennio previsionale è atteso un incremento del tasso di deterioramento, con il 2,9% nel 2027 e il 2,8% nel 2028, contro il 2,6% del 2025. L'incertezza internazionale e il contesto geopolitico pesano sulle valutazioni di rischio del sistema creditizio.
Per chi vende casa il collegamento è indiretto ma concreto: quando il credito si irrigidisce, perizia, LTV e plafond mutuo non diventano più generosi. L'acquirente con pre-approvazione può scoprire che la banca finanzia solo fino a una quota del valore riconosciuto, non del prezzo che leggi negli annunci.
Cosa significa per chi vende
Il loan to value è la percentuale del valore peritale che la banca è disposta a prestare. Se il tuo cartello è molto sopra la perizia, l'LTV si applica sul minore tra contratto e stima tecnica: la differenza resta anticipo per l'acquirente, non un dettaglio negoziale.
In agenzia vediamo proprietari convinti che una ristrutturazione sposti automaticamente la perizia verso il listino. A volte i lavori documentati aiutano; spesso il mercato locale premia gli annunci più del valore in rogiti, e il gap resta. Meno acquirenti con mutuo, più visite che si fermano al calcolo della rata.
Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un prezzo non finanziabile restringe il bacino a chi ha liquidità elevata. Il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito; prima serve un listino che regga perizia e LTV, non un numero copiato dal vicino in vetrina.
Esempio numerico (caso anonimo)
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Richiesta (80 m² × 5.671 €/m²) | 453.680 € | Media annunci |
| Base peritale (80 m² × 3.850 €/m²) | 308.000 € | Rogiti OMI |
| Mutuo indicativo (LTV 80%) | ~246.400 € | Plafond orientativo |
| Gap da coprire in liquidità | ~207.280 € | Se il prezzo resta al cartello |
Nessun indirizzo: solo il meccanismo quando listino e perizia non coincidono.
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Agenzia delle Entrate |
| Media annunci | 5.671 €/m² | Serie mensile (riferimento 202607) |
| Scarto annunci vs rogiti | +47,3% | Ultimo aggiornamento |
| Serie 12 mesi annunci | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua stimata | +6,4% | Trend mensile |
A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Finché il divario resta così ampio, chi compra con mutuo calcola rata e anticipo sul LTV, non sul prezzo che vedi online.
In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il listino accelera; il valore in perizia resta agganciato ai rogiti. Approfondisci su prezzi case Milano e sulle altre news mutui nel Magazine Zerasa.
Cosa fare adesso
Stima il valore peritale realistico del tuo immobile (vicino ai rogiti del comune), applica l'LTV tipico per la fascia di acquirenti — spesso intorno all'80% — e confronta con la richiesta. Se l'acquirente medio non copre il gap, il cartello è troppo alto per la finanziabilità reale.
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