Perizia e LTV mutuo: perché un cartello alto blocca la vendita

In 30 secondi

• Il 2 ottobre 2026 l'ABI ha diffuso l'Outlook ABI-Cerved 2026-28 sui crediti deteriorati: più pressione attesa nel settore costruzioni, con famiglie e imprese ancora in crescita sui prestiti ma filtri bancari invariati su perizia e LTV.
• Un cartello allineato agli annunci non diventa automaticamente mutuo: la banca finanzia sul valore peritale, non sul listino in vetrina.
• A Milano rogiti circa 3.850 €/m², annunci 5.671 €/m² (+47,3% vs rogiti). Verifica con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 2 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha pubblicato l'Outlook ABI-Cerved 2026-28 sui crediti deteriorati delle imprese. Il documento prevede tassi di deterioramento in aumento nel triennio — 2,9% nel 2027 e 2,8% nel 2028, contro 2,6% nel 2025 — con un impatto più marcato nel comparto costruzioni, mentre industria e servizi mostrano maggiore tenuta.

Non è una notizia sui tassi di riferimento della BCE, ma segnala come le banche guardano al rischio quando erogano credito. In parallelo, il Rapporto mensile ABI di fine settembre confermava il ventesimo mese consecutivo di crescita dei prestiti alle famiglie: domanda di mutuo c'è, ma ogni pratica passa ancora da perizia e loan to value.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo proprietari che si chiedono se conviene tenere un prezzo alto «tanto il credito cresce». La risposta operativa è più semplice: l'acquirente con mutuo non ottiene il 100% del cartello. La banca applica un LTV (spesso intorno all'80%) sul valore peritale, cioè sulla stima che il perito ricava — di solito agganciata ai prezzi reali di vendita dell'Agenzia delle Entrate, non alla media degli annunci.

Quando gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m² a Milano ma la perizia resta sui 3.850 €/m² dei rogiti OMI, l'acquirente deve coprire in liquidità la differenza o rinunciare. Non è solo una questione di rata: è finanziabilità. Chi oggi valuta se restare in locazione o comprare fa i conti sul mutuo ammissibile; un cartello fuori perizia esclude parte del mercato prima ancora della trattativa.

Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un listino finanziabile resta la condizione per non bruciare settimane di visite. Il mandato si definisce dopo il sopralluogo gratuito — prima serve un prezzo che regga perizia e plafond, non una cifra copiata dal quartiere più caro.

Esempio: 70 m² e gap LTV

Numeri anonimi, senza indirizzo: il meccanismo vale ovunque il divario annunci-rogiti sia ampio.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci (serie mensile) è 5.671 €/m². La perizia segue la colonna dei rogiti: finché il divario resta del 47,3%, ogni vendita con mutuo si decide sul loan to value, non sul listino che leggi online.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato in vetrina corre; la banca, in perizia, no.

Zone, trend e confronto annunci-rogiti su prezzi case Milano. Altre news su mutui nel Magazine Zerasa.

Cosa fare adesso

Prima di alzare il cartello, simula l'80% sulla stima peritale tipica del comune e confrontala con il prezzo che vuoi pubblicare. Se il gap supera ciò che un acquirente medio può portare in liquidità, meglio regolare subito che accumulare visite che muoiono in filiale.

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