News · 20 settembre 2026 alle ore 09:45
Perizia e LTV mutuo: perché un cartello alto blocca la vendita
L'ABI segnala mutui in ripresa, ma perizia e LTV tagliano il plafond se il cartello supera i rogiti. A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI conferma mutui in ripresa e cresce la quota di giovani under 36 che comprano casa: più acquirenti in visita, ma la perizia e il LTV possono fermare tutto se il cartello supera i rogiti.
- La banca non mutua sul prezzo richiesto: mutua sul valore peritale. Un cartello alto trasforma un acquirente promettente in un «no» al controllo bancario.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Controlla il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana segnala una ripresa del credito ipotecario: nel Rapporto mensile di settembre 2026 e nelle recenti dichiarazioni del presidente Antonio Patuelli emerge che sale la quota di under 36 che accendono un mutuo per comprare casa. Patuelli parla di segnali positivi sul mercato abitativo — più finanziamenti, più operazioni in cantiere.
Per chi vende, la notizia suona come un'occasione. Ma ogni compravendita finanziata passa da un passaggio che spesso viene scoperto solo a trattativa avanzata: la perizia e il calcolo del loan to value (LTV). È qui che un cartello alto blocca la vendita — anche con mutui in ripresa e acquirente pre-approvato.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo spesso lo stesso finale: visita ok, proposta accettata, perito convocato. Poi il valore peritale arriva sotto il cartello — e l'operazione si ferma.
La banca non chiede «quanto costa in annuncio?». Chiede «quanto vale sui rogiti della zona?». Il perito confronta l'immobile con i prezzi reali di vendita registrati dall'Agenzia delle Entrate. Il LTV moltiplica quel valore per una percentuale — di solito 70–80% per la prima casa — e il risultato è il plafond, il tetto massimo erogabile.
Se il cartello è molto sopra i rogiti, il plafond resta insufficiente. L'acquirente dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo. Molti under 36 hanno reddito e pre-approvato, ma non liquidità extra pronta. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira; spesso il problema viene attribuito al mutuo, quando in realtà il cartello non reggeva la perizia.
Un cartello allineato ai rogiti amplia il bacino di acquirenti finanziabili e riduce i colpi di scena a trattativa avanzata. Con Zerasa non paghi commissioni per vendere — ma partire con un prezzo credibile resta la leva più efficace per chiudere in tempi rapidi.
Cartello vs perizia: dove si blocca l'operazione
| Passaggio | Cosa conta | Effetto se il cartello è alto |
|---|---|---|
| Annuncio | Prezzo richiesto | Attira visite, non garantisce mutuo |
| Pre-approvato | Reddito e rata | Falsa sicurezza: «mutuo ok» |
| Perizia | Rogiti OMI della zona | Valore spesso sotto il cartello |
| LTV | Plafond = perizia × % | Tetto insufficiente |
| Gap in contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente non copre |
| Esito | Vendita bloccata | Mesi di annuncio persi |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio: un monolocale da 45 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 255.195 € in cartello. Se la perizia si aggira intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 173.250 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 138.600 € — non i 204.156 € necessari per coprire l'80% del cartello. Gap: 65.556 € di liquidità extra, oltre all'anticipo.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento, non la media degli annunci.
Dettaglio completo: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
I mutui in ripresa portano più acquirenti in visita — ma solo se il cartello regge la perizia. Un prezzo troppo alto non si trasforma in più guadagno: spesso si trasforma in mesi di annuncio fermo e trattative che si interrompono al controllo LTV.
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