Perizia LTV mutuo: plafond banca e cartello in vetrina

In 30 secondi

• Il 5 ottobre 2026 l'ABI ha pubblicato le linee guida per il rinnovo delle convenzioni sul Fondo antiusura: più strumenti per contrastare il credito illegale e tutelare famiglie in difficoltà.
• Per chi vende il punto resta perizia e LTV: la banca non segue il cartello degli annunci, ma il valore peritale — spesso agganciato ai rogiti dell'Agenzia delle Entrate.
• A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m², i rogiti OMI circa 3.850 €/m². Controlla con una valutazione gratuita.

Il fatto

Il 5 ottobre 2026 l'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso le linee guida per il rinnovo delle convenzioni legate alla riforma del Fondo antiusura, nel confronto con confidi e Consulta Nazionale antiusura. L'obiettivo dichiarato è rafforzare prevenzione e contrasto al credito illecito, a sostegno di persone e imprese in difficoltà.

Non è una modifica dei tassi Euribor, ma conferma un filo rosso del sistema creditizio italiano: le banche guardano al rischio e alla sostenibilità del prestito. In parallelo, il Rapporto mensile ABI segnala ancora crescita dei prestiti alle famiglie — ventesimo mese consecutivo — mentre ogni erogazione passa da perizia, plafond e loan to value.

Cosa significa per chi vende

In agenzia vediamo spesso la stessa domanda, riformulata in mille modi: «Meglio aspettare un acquirente con mutuo grosso o abbassare il prezzo?». La risposta pratica non dipende dal sentiment del mercato, ma dal mutuo ammissibile. L'istituto finanzia fino a un certo LTV (frequentemente intorno all'80%) sul valore peritale, non sulla cifra che hai scritto in portale.

Quando gli annunci sono circa 47% sopra i rogiti OMI, come accade oggi a Milano, l'acquirente medio deve portare in liquidità tutto ciò che la banca non copre. Non è snobismo della filiale: è matematica del plafond. Chi valuta se comprare o restare in affitto fa i conti sulla rata e sul capitale iniziale; un cartello non finanziabile esclude una fetta di mercato prima della prima visita.

Non paghi commissioni per vendere con Zerasa, ma un listino finanziabile resta la condizione per chiudere in tempi ragionevoli. Il mandato si definisce solo dopo il sopralluogo gratuito — prima serve un prezzo che regga perizia e loan to value, non un numero copiato dal vicino.

Tabella: 65 m² tra annunci e perizia

Esempio anonimo: niente indirizzo, solo il meccanismo quando il divario annunci-rogiti è ampio.

I numeri della zona

A Milano i rogiti (OMI, Agenzia delle Entrate) indicano circa 3.850 €/m²; la media mensile degli annunci è 5.671 €/m². La perizia per il mutuo si ancora ai rogiti, non alla vetrina: finché il divario resta così largo, ogni trattativa con finanziamento si gioca sul LTV, non sul listino che leggi online.

In dodici mesi la serie degli annunci è passata da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato in vetrina accelera; il tetto bancario, in perizia, resta più basso.

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Cosa fare adesso

Prima di pubblicare, calcola l'80% sulla stima peritale realistica del comune e confrontala con il prezzo che vuoi chiedere. Se l'acquirente tipico non può coprire il gap, o regoli il cartello o accetti un pubblico più piccolo — spesso solo chi ha liquidità alta.

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