News · 16 settembre 2026 alle ore 09:45
Under 36 e mutuo: perizia e LTV al cartello alto bloccano
L'ABI conferma più under 36 con mutuo, ma perizia e LTV limitano il plafond se il cartello supera i rogiti. A Milano gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m².
In 30 secondi
- L'ABI conferma mutui in ripresa e cresce la quota di under 36 che compra casa: più acquirenti giovani in visita, ma la perizia e il LTV possono bloccare tutto se il cartello è sopra i rogiti.
- La banca non finanzia il prezzo richiesto: finanzia il valore peritale. Un cartello alto trasforma un acquirente promettente in un «no» al controllo bancario.
- A Milano i rogiti OMI sono circa 3.850 €/m²; gli annunci si aggirano intorno a 5.671 €/m². Verifica il range con la valutazione gratuita.
Il fatto
L'Associazione Bancaria Italiana ha diffuso l'intervista del presidente Antonio Patuelli su *Il Quotidiano Nazionale*: i mutui ipotecari sono in ripresa e sale la quota di giovani under 36 che accendono un finanziamento per comprare casa. Patuelli parla di «un'Italia che crede nel futuro» — segnale che il credito torna a muoversi dopo mesi di prudenza.
Per chi vende, più mutui significa più acquirenti potenziali in visita — soprattutto giovani con bonus prima casa e garanzie pubbliche. Ma ogni operazione finanziata passa da due controlli che spesso vengono sottovalutati: la perizia e il calcolo del loan to value (LTV). È qui che un cartello sopravvalutato trasforma settimane di trattativa in un rifiuto della banca — anche con mutuo già pre-approvato.
Cosa significa per chi vende
In agenzia vediamo un pattern che si ripete con i profili under 36: reddito ok, pre-approvato ok, entusiasmo alto. Poi arriva la perizia — e la trattativa si ferma.
La perizia non replica il cartello: il perito stima sui prezzi reali di vendita registrati nei rogiti dell'Agenzia delle Entrate. Il LTV fissa quanto la banca può erogare su quel valore — tipicamente tra il 70% e l'80% per la prima casa. Il risultato è il plafond, il tetto massimo del mutuo.
Se il cartello supera di molto i rogiti, il plafond resta sotto il prezzo concordato. L'acquirente under 36 dovrebbe portare decine di migliaia di euro oltre all'anticipo — liquidità che pochi hanno pronta, anche con reddito stabile. Il venditore perde settimane; l'acquirente si ritira; spesso il problema viene attribuito al mutuo, quando in realtà il cartello era fuori mercato.
Fisso o variabile cambia la rata mensile, non la perizia. Comprare casa resta una scelta di lungo periodo per chi acquista — ma per chi vende oggi conta una cosa sola: il prezzo regge il plafond?
Con Zerasa non paghi commissioni per vendere. Un cartello allineato ai rogiti lascia più margine finanziabile all'acquirente — e questo accelera la chiusura quando serve il mutuo.
Perché la trattativa si ferma
| Fase | Cosa valuta la banca | Effetto sul venditore |
|---|---|---|
| Pre-approvato | Reddito e rata | Illusione: «la vendita è fatta» |
| Perizia | Valore sui rogiti della zona | Stima spesso sotto il cartello |
| LTV | Mutuo max = perizia × percentuale | Plafond insufficiente |
| Gap in contanti | Cartello − plafond − anticipo | Acquirente under 36 non copre la differenza |
| Esito | Trattativa bloccata | Annuncio fermo, mesi persi |
I numeri della zona
| Indicatore | Valore | Note |
|---|---|---|
| Rogiti OMI | 3.850 €/m² | Prezzi reali di vendita (Agenzia delle Entrate) |
| Media annunci | 5.671 €/m² | +47,3% vs rogiti |
| Serie annunci 12 mesi | 5.348 → 5.671 €/m² | Ago 2025 → Lug 2026 (+6,0%) |
| Variazione annua | +6,4% | Stima su dati mensili |
Esempio concreto: un bilocale da 55 m² pubblicato a 5.671 €/m² vale 311.905 € in cartello. Se la perizia si aggira intorno ai 3.850 €/m² dei rogiti OMI, la stima scende a 211.750 €. Con LTV all'80%, il plafond è circa 169.400 € — non i 249.524 € che servirebbero per coprire l'80% del cartello. Gap: 80.124 € di liquidità extra, oltre all'anticipo.
Negli ultimi 12 mesi gli annunci sono passati da 5.348 a 5.671 €/m² (+6,0%). Il mercato accelera, ma il divario tra cartelli e rogiti resta ampio — ed è quello che la perizia usa come riferimento, non la media degli annunci.
Dettaglio completo: prezzi case Milano.
Cosa fare adesso
I mutui in ripresa portano più acquirenti under 36 in cerca di casa — ma solo se il prezzo regge la perizia. Un cartello alto non attira offerte migliori: attrae trattative che si fermano al controllo LTV.
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